|
Επίπεδο αναφοράς: Περιοχή που πολεοδομείται / ενότητα.
(Σε περίπτωση που κριθούν απαραίτητες αλλαγές στις ρυθμίσεις που προβλέπονται στην ευρύτερη περιοχή από την ζώνη οικιστικού ελέγχου θα διευρυνθεί το επίπεδο αναφοράς και αν χρειαστεί θα χρησιμοποιηθεί η κλίμακα 1:5.000).
Υπόβαθρο: Όπως ο χάρτης Α.1. Στο διάγραμμα είναι συμπληρωμένα τα όρια των δομημένων περιοχών και του τυχόν υπάρχοντος εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή όρια οικισμών ΟΣ, περιοχών ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους, εθνικών δρόμων, παραδοσιακών οικισμών, αιγιαλού και παραλίας, δασών και δασικών εκτάσεων, περιοχών ιδιωτικής πολεοδόμησης (από τον χάρτη Α-3 της ανάλυσης).
Επίπεδο θεώρησης: οικοδομικό τετράγωνο και Τμήμα οικοδομικού τετραγώνου.
Περιεχόμενο
1. Οριστικοποίηση των ορίων των προς πολεοδόμηση περιοχών που καθορίζονται στην ζώνη οικιστικού ελέγχου και καθορισμός ορίων ενοτήτων.
2. Καθορισμός περιοχών κεντρικών / κοινωφελών λειτουργιών κατά ιεραρχημένα επίπεδα, όταν χρειάζεται.
3. Καθορισμός περιοχών τουρισμού - αναψυχής εμπορίου.
4. Καθορισμός περιοχών αμιγούς κατοικίας.
5. Οργάνωση δικτύου κοινοχρήστων χώρων, (ελευθέρων χώρων - πρασίνου, πλατειών, παιδικών χαρών).
6. Οργάνωση δικτύου κοινωφελών λειτουργιών, (πολιτιστικά, εκπαίδευση, περίθαλψη, πρόνοια, αθλητισμός, κ.λ.π.).
7. Οργάνωση κυρίου δικτύου κυκλοφορίας και σύνδεσή του με το υπεραστικό οδικό δίκτυο, κύριοι άξονες κυκλοφορίας οχημάτων και πεζών, κύριοι χώροι στάθμευσης και σταθμοί δημοσίων μέσων μεταφοράς.
8. Καθορισμός συντελεστών δόμησης και των τομέων τους.
9. Καθορισμός των ορίων των ζωνών εφαρμογής πολεοδομικών μηχανισμών.
α. Ζωνών Ενεργού Πολεοδομίας (ΖΕΠ).
β. Ζωνών Αστικού Αναδασμού (ΖΑΑ).
γ. Ζωνών Κανονιστικών όρων δόμησης (ΖΚΟΔ).
δ. Ζωνών Αγοράς Συντελεστή (ΖΑΣ).
10. Καθορισμός των ορίων των ζωνών οικονομικών και θεσμικών κινήτρων.
α. Ζωνών Ειδικής Ενίσχυσης (ΖΕΕ).
β. Ζωνών Ειδικών Κινήτρων (ΖΕΚ).
11. Καθορισμός ζωνών προστασίας πολιτιστικών, ιστορικών συνόλων και σημαντικών μνημείων.
12. Καθορισμός ζωνών προστασίας φυσικού περιβάλλοντος, (ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους, ρέματα, βιότοποι, αιγιαλός, παραλία, κ.λ.π.).
13. Επισήμανση των χώρων και σημείων όπου απαιτείται λεπτομερής διαμόρφωση και άμεση παρέμβαση (χώροι και σημεία του δικτύου ελευθέρων χώρων, του κυκλοφοριακού δικτύου ή των κεντρικών περιοχών).
Μεθοδολογία
Ο χάρτης Π.1.0 απεικονίζει την πρόταση του μελετητή για το όριο της περιοχής προς πολεοδόμηση, σύμφωνα με τις προτάσεις του Σχεδίου Ανάπτυξης περιοχών β' κατοικίας και της ζώνης οικιστικού ελέγχου, καθώς και με τα στοιχεία της ανάλυσης και ειδικότερα του χάρτη Α.4, έτσι ώστε:
| • | Να περιλαμβάνει τις περιοχές που καθορίζονται από Σχέδιο Ανάπτυξης περιοχών β' κατοικίας - ζώνη οικιστικού ελέγχου. |
| • | Να γίνεται δυνατή η ανάπτυξη της περιοχής κατά ακέραιες ενότητες. |
| • | Να εξασφαλίζεται η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος. |
Ο χάρτης αυτός παρουσιάζει τη γενική πολεοδομική οργάνωση της περιοχής (ενότητες, βασικό δίκτυο κυκλοφορίας, χρήσεις γης, τομείς συντελεστών δόμησης, ζώνες εφαρμογής πολεοδομικών μηχανισμών, ζώνες προστασίας κ.λ.π.) σε εναλλακτικές λύσεις, συνοδεύεται από τους πίνακες των προγραμματικών μεγεθών του Σχεδίου Ανάπτυξης περιοχών β' κατοικίας και των πινάκων Π.1.6.1. και Π.1.6.2. και στηρίζεται στα στοιχεία και συμπεράσματα της Ανάλυσης.
Στην προμελέτη εκτός των παραπάνω στοιχείων θα γίνεται επισήμανση και περιγραφή ποιοτικών παρεμβάσεων για άμεση υλοποίηση (π.χ. αξιοποίηση δημοσίου ή δημοτικού / κοινοτικού χώρου, διαμόρφωση ελευθέρου χώρου, δημιουργία μαρίνας, υπερτοπικών χώρων άθλησης, αναψυχής, κ.λ.π.).
Για τον καθορισμό των ορίων των ενοτήτων λαμβάνονται υπόψη οι προτάσεις του Σχεδίου Ανάπτυξης (ΣΧΑΠ), της ζώνης οικιστικού ελέγχου, και τα στοιχεία και τα συμπεράσματα της ανάλυσης.
Τα μεγέθη τους μπορεί να ποικίλλουν τόσο από πλευράς έκτασης, όσο και από πλευράς πληθυσμών. Ως κριτήρια για την οριοθέτησή τους λαμβάνονται περισσότερο τα γεωφυσικά χαρακτηριστικά, η σχέση με την ακτή και το περιβάλλον, καθώς και τυχόν μορφολογικά στοιχεία και λιγότερο η έννοια της εσωστρέφειας στις εξυπηρετήσεις, όπως στις γειτονιές Α' κατοικίας.
Κατά συνέπεια είναι διάφορα και τα κριτήρια καθορισμού των χρήσεων γης:
Πλην της προσπάθειας διασφάλισης ενός βάθους γύρω από την ακτή που μπορεί να συγκεντρωθούν εγκαταστάσεις αναψυχής λουτρικές εγκαταστάσεις και αθλητισμού δεν φαίνεται κατ' αρχήν απαραίτητη η χωροθέτηση ζωνών κεντρικών λειτουργιών. Το βάθος αυτό δεν θα πρέπει να είναι μικρότερο των 50 m από την γραμμή παραλίας, εφ' όσον δεν υπάρχουν σημαντικές υψομετρικές διαφορές και η διαμόρφωση του εδάφους είναι κατάλληλη για τις παραπάνω εγκαταστάσεις.
Αντιθέτως η διασπορά μικρών ελευθέρων χώρων, καθώς και εμπορικών χρήσεων μπορεί να ενδείκνυται σε ορισμένες περιπτώσεις.
Για το ζήτημα αυτό έχει καθοριστική σημασία αν διαφαίνονται τάσεις μετατροπής των περιοχών από παραθεριστικές σε περιοχές μόνιμης κατοικίας.
Τέλος, πλην των περιοχών κατοικίας, καθορίζονται ενδεχόμενα και περιοχές, όπου κρίνεται σκόπιμο οι τουριστικές χρήσεις να έχουν κυρίαρχο χαρακτήρα με την δυνατότητα χωροθέτησης ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων, camping κ.λ.π. με παράλληλη εξασφάλιση μεγάλων ελευθέρων χώρων. Η διαφοροποίηση αυτή γίνεται εκτός από την οριοθέτηση ζωνών τουρισμού και με τον προτεινόμενο πολεοδομικό κανονισμό.
Εδώ θα πρέπει να διερευνηθεί η δυνατότητα δημιουργίας τουριστικών μονάδων από Επιχειρήσεις οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης.
Για τον καθορισμό των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων η έκταση των οποίων δεν θα πρέπει να είναι μικρότερη του 30% - 40% της συνολικής έκτασης, λαμβάνεται υπόψη η δυνατότητα συμμετοχής των ιδιοκτησιών στην δημιουργία τους (στοιχεία του Πίνακα Α-3.1.). Γίνεται προσπάθεια να περιοριστεί, κατά το δυνατόν, το έλλειμμα σε απαιτούμενη γη, που φαίνεται στον Πίνακα Π.1.6.2. αξιοποιώντας εκτός των εισφορών σε γη τους υφιστάμενους κοινόχρηστους - κοινωφελείς χώρους, καθώς και τις υπάρχουσες Δημόσιες, Δημοτικές / Κοινοτικές ιδιοκτησίες. Στο παραπάνω ελάχιστο ποσοστό των κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων δεν περιλαμβάνεται ο αιγιαλός και παραλία, καθώς και τα ρέματα (νόμοι 880/1979 και 2052/1992).
Είναι επίσης δυνατόν, αν κριθεί σκόπιμο για την προστασία του περιβάλλοντος και την σωστή λειτουργία της ευρύτερης περιοχής, να προταθούν χρήσεις και εκτός των ορίων της προς πολεοδόμηση περιοχής, οι οποίες θα θεσμοθετηθούν με άλλες διατάξεις (ζώνη οικιστικού ελέγχου, άρθρο 26 του νόμου 1337/1983 κ.λ.π.).
Η μεταφορική υποδομή θα πρέπει να εξασφαλίζει την απρόσκοπτη πρόσβαση πεζών και οχημάτων στις περιοχές κατοικίας, τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους και στους χώρους εξυπηρέτησης, καθώς και την στάθμευση των οχημάτων των μονίμων κατοίκων, των παραθεριστών και των ημερήσιων επισκεπτών.
Η συνολική έκταση του οδικού δικτύου δεν θα πρέπει να είναι μεγαλύτερη του 12% - 15% του συνόλου της έκτασης και θα λαμβάνει υπόψη την δομή και μέγεθος των ιδιοκτησιών και την δυνατότητα συμμετοχής τους στην δημιουργία του.
Στην φάση της προμελέτης καθορίζονται μέσοι συντελεστές δόμησης κατά περιοχές, ώστε να υπάρξει μια γενική εικόνα των προτεινομένων πυκνοτήτων (σε συνδυασμό και με τα στοιχεία του χάρτη Α.3. της ανάλυσης).
Για τον καθορισμό των ζωνών εφαρμογής ειδικών πολεοδομικών μηχανισμών, επιλέγονται οι καταλληλότεροι τρόποι ανάπτυξης ανάλογα με τις πολεοδομικές και κοινωνικοοικονομικές συνθήκες της υπό ανάπτυξη περιοχής.
Προκειμένου μία περιοχή να χαρακτηριστεί σαν Ζώνη Αστικού Αναδασμού θα πρέπει να συνεκτιμώνται τα παρακάτω κριτήρια:
| • | Να υπάρχουν μικρά οικόπεδα και επομένως έλλειψη δυνατότητας εξασφάλισης κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων. |
| • | Να υπάρχουν ήδη λίγοι κοινόχρηστοι χώροι και να προκύπτει μεγάλο έλλειμμα σε σχέση με τα πρότυπα. |
| • | Η περιοχή να είναι αδόμητη ή αραιοδομημένη χωρίς σημαντικά διαμορφωμένο πολεοδομικό περιβάλλον (διαμορφωμένοι δρόμοι, έργα υποδομής κ.λ.π.). |
| • | Να μην υπάρχει σημαντικό ποσοστό καλλιεργειών. |
| • | Να μην μπορεί να επιτευχθεί ικανοποιητικό πολεοδομικό περιβάλλον με κανονιστικούς όρους δόμησης. |
| • | Να υπάρχει κατ' αρχήν συμφωνία του Δήμου. |
Προκειμένου για τον τρόπο ανάπτυξης με Ενεργό Πολεοδομία, επιβάλλεται να ληφθούν υπόψη οι προοπτικές για ανάληψη πρωτοβουλίας οργανωμένης ανάπτυξης της περιοχής (κατά προτίμηση από οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης, εταιρίες μικτής οικονομίας, Δημόσιας Επιχείρησης Πολεοδομίας και Στέγασης).
Οι Ζώνες Ειδικής Ενίσχυσης και Ειδικών Κινήτρων καθορίζονται σε περιοχές που επιτρέπεται να δημιουργηθούν οι ζώνες αυτές σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία.
Οπωσδήποτε στις διαμορφωμένες περιοχές Β' κατοικίας θα πρέπει να γίνεται περιορισμένη χρήση των μηχανισμών Ζωνών Αστικού Αναδασμού και Ζωνών Ενεργού Πολεοδομίας, αφενός γιατί ως περιοχές με μεγάλο ποσοστό δομημένων τμημάτων δεν ενδείκνυνται για τέτοιου είδους επεμβάσεις και αφ' ετέρου γιατί οι μηχανισμοί αυτοί απαιτούν ενισχύσεις και επενδύσεις από το Δημόσιο που κατ' αρχήν διοχετεύονται στις περιοχές μόνιμης κατοικίας.
Το τελευταίο ισχύει και για την χρησιμοποίηση των Ζωνών Ειδικής Ενίσχυσης και Ειδικών Κινήτρων.
Τα όρια των ζωνών ταυτίζονται κατά το δυνατόν με άξονες δρόμων ή φυσικά όρια.
Εντοπίζονται τα ιστορικά ίχνη, και σημαντικά μνημεία, τα αρχιτεκτονικά σύνολα που παρουσιάζουν ενδιαφέρον και τα αξιόλογα στοιχεία του φυσικού περιβάλλοντος και καθορίζονται οι ζώνες προστασίας τους για τον έλεγχο των χρήσεων γης, κατασκευής κτισμάτων περιφράξεων και κατατμήσεων.
Οι όροι και περιορισμοί δόμησης (συντελεστής, κάλυψη κ.λ.π.) στα παραδοσιακά σύνολα δεν υπάγονται στις ισχύουσες διατάξεις για την πολεοδόμηση περιοχών Β' κατοικίας αλλά θεσμοθετούνται με ειδικά προεδρικά διατάγματα που εκδίδονται από τις αντίστοιχες διευθύνσεις του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, Υπουργείου Μακεδονίας - Θράκης και Υπουργείου Αιγαίου μετά από αποστολή της αντίστοιχης μελέτης σε αυτά.
Συνήθως όμως στις περιοχές Β' κατοικίας υπάρχουν διάσπαρτα παραδοσιακά στοιχεία που είτε επειδή παρουσιάζουν σημαντικές αλλοιώσεις είτε επειδή συνυπάρχουν με νεότερα στοιχεία, δεν καθορίζουν τον χαρακτήρα της περιοχής ως παραδοσιακό.
Στις περιπτώσεις αυτές δεν πρέπει να αγνοείται η παράδοση, αλλά θα πρέπει να προταθούν ειδικοί περιορισμοί (θέση κτισμάτων στο οικόπεδο, μορφολογικοί κ.λ.π.) ώστε να αμβλύνουν τις υπάρχουσες αντιθέσεις και να εξυπηρετούν τις ανάγκες της Β' κατοικίας, (καθορισμός ειδικών ζωνών δόμησης) μέσα στα πλαίσια των γενικών όρων δόμησης που επιβάλλει το διάταγμα για την παραθεριστική κατοικία.
Οι ελεύθεροι χώροι οργανώνονται σε ενιαίο δίκτυο πρασίνου, πλατειών, χώρων άθλησης, παιχνιδιού, στάθμευσης, δρόμων, πεζοδρόμων, ποδηλατοδρόμων, κ.λ.π. Στον χάρτη απεικονίζονται οι συνδέσεις των κοινοχρήστων χώρων μεταξύ τους, οι συνδέσεις των ακαλύπτων χώρων ιδιοκτησιών με τους κοινόχρηστους χώρους, όπου κρίνεται απαραίτητο, καθώς και οι συνδέσεις των παραπάνω με τους αρχαιολογικούς χώρους, μνημεία και άλλα στοιχεία, ιδιαιτέρου φυσικού ή αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος, καθώς και τα μέτρα εξασφάλισης των αισθητικών - οπτικών κ.λ.π. συνδέσεων.
Το σημείο του περιεχομένου σχετικά με την μεταφορική υποδομή αφορά στην οργάνωση και διευθέτηση του κύριου οδικού δικτύου, ιεραρχημένου κατά λειτουργικές κατηγορίες και με την μεταφορική υποδομή των θεσμοθετημένων περιοχών εγκεκριμένου σχεδίου, οικισμών, οικοδομικών συνεταιρισμών, ιδιωτικής πολεοδόμησης. Εφ' όσον κρίνεται απαραίτητος ο καθορισμός ελεύθερης λεωφόρου για την περιοχή μελέτης, αυτή πρέπει να χωροθετείται εκτός της περιοχής που πολεοδομείται. Επίσης οι αρτηρίες χωροθετούνται κατά την κρίση του μελετητή και των πολεοδομικών δεδομένων της περιοχής, είτε εντός είτε εκτός της περιοχής που πολεοδομείται. Τέλος χωροθετούνται οι κύριοι χώροι στάθμευσης και οι τυχόν εγκαταστάσεις μέσων μαζικών μεταφορών και παρουσιάζεται η οργάνωση του δικτύου αστικών και υπεραστικών συγκοινωνιών.
Η επιλογή των σημαντικότερων κοινόχρηστων χώρων και των κρίσιμων σημείων, όπου απαιτείται λεπτομερής διαμόρφωση και άμεση παρέμβαση, γίνεται με κριτήρια τη θέση, τον πολεοδομικό ρόλο (σημείο αναφοράς, λειτουργικά, αισθητικά, οπτικά κ.λ.π.), την προβληματικότητα του εδάφους, τη γειτνίαση με αρχαιολογικούς χώρους ή μνημεία, παραδοσιακά σύνολα κ.λ.π.
Στοιχεία χάρτη
| • | Όριο περιοχής προς πολεοδόμηση. |
| • | Όριο ενότητας. |
| • | Χρήσεις γης (σύμφωνα με το (ΦΕΚ 166/Δ/1987)). |
α) Κέντρο περιοχής: (Λιανικό εμπόριο, εξυπηρετήσεις, αναψυχή και ενδεχόμενα τουρισμός και κατοικία, κύρια και παραθεριστική)
β) Τοπικό Κέντρο: (Κατοικία, κύρια και παραθεριστική, λιανικό εμπόριο, εξυπηρετήσεις, αναψυχή και τουρισμός)
γ) Αμιγής κατοικία: (ελάχιστες εξυπηρετήσεις)
δ) Ενοικιαζόμενα δωμάτια
ε) Τουριστικές εγκαταστάσεις
στ) Διοίκηση
ζ) Εκπαίδευση
η) Υγεία - Πρόνοια
θ) Πολιτιστικά
ι) Αθλητισμός
ι)α) Πράσινο - Ελεύθεροι χώροι
ι)β) Ακτή - Λουτρικές εγκαταστάσεις
| • | Συντελεστής δόμησης και κατ' αρχήν όρια τομέων. |
| • | Όρια Ζωνών Ενεργού Πολεοδομίας - Ζωνών Αστικού Αναδασμού - Ζωνών Κανονιστικών όρων δόμησης - Ζωνών Αγοράς Συντελεστή. |
| • | Όρια Ζωνών Ειδικής Ενίσχυσης - Ζωνών Ειδικών Κινήτρων. |
| • | Ζώνη προστασίας πολιτιστικών και ιστορικών συνόλων (παραδοσιακά σύνολα, αρχαιολογικοί χώροι κ.λ.π.). |
| • | Σημαντικά μεμονωμένα παραδοσιακά ή διατηρητέα κτίσματα-μνημεία. |
| • | Ζώνη προστασίας φυσικού περιβάλλοντος (περιοχές με ιδιαίτερο φυσικό κάλλος, ιδιαίτερα φυσικά στοιχεία, βιότοποι, παραλίες, ρέματα κ.λ.π.). |
| • | Φυγές οπτικής σύνδεσης, σημεία αισθητικής ανάδειξης. |
| • | Ελεύθερη λεωφόρος (εκτός περιοχής που πολεοδομείται). |
| • | Αρτηρία (εκτός ή εντός περιοχής που πολεοδομείται). |
| • | Συλλεκτήρια οδός (πρωτεύουσα - δευτερεύουσα). |
| • | Τοπικοί δρόμοι. |
| • | Βασικός πεζόδρομος - ποδηλατόδρομος. |
| • | Τοπικοί κύριοι χώροι στάθμευσης. |
| • | Γραμμές αστικών - υπεραστικών λεωφορείων. |
| • | Εγκαταστάσεις (σταθμοί κ.λ.π.) μέσων μαζικών μεταφορών: |
α) Σταθμός λεωφορείων.
β) Σταθμός τρένων.
γ) Λιμάνι, Αγκυροβόλιο.
δ) Μαρίνα.
| • | Σιδηροδρομική γραμμή. |
| • | Χώρος ή σημείο όπου απαιτείται λεπτομερής σχεδιασμός ή και άμεση παρέμβαση. |