ΝΣΚ 304/1987

Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 304/1987 (16-03-1987)

Στο έγγραφό σας 78257/14/537/1986 διατυπώνεται το ερώτημα αν ο χωρισμός από τον ιδιοκτήτη, πριν αρχίσει η εφαρμογή του νόμου 1337/1983, σε τμήματα αγροτικής έκτασης και η περιγραφή των Τμημάτων αυτών σε συμβόλαιο πώλησης την ίδια εποχή άλλου τμήματος της έκτασης, συνιστούν κατάτμηση γης κατά την έννοια του άρθρου 29 του πιο πάνω νόμου.

Στην εισηγητική έκθεση του νόμου 1337/1983 Επέκταση των πολεοδομικών σχεδίων, οικιστική ανάπτυξη και σχετικές ρυθμίσεις, αναφέρονται και τα εξής: Οι πόλεις και οι περισσότεροι οικισμοί της Χώρας βρίσκονται σε πολεοδομικό αδιέξοδο, που συνθέτουν εκτός των άλλων η κατάτμηση της γης και η αυθαίρετη δόμηση. Με τη μέθοδο των αγροτεμαχίων οικοπεδοποιούνται τεράστιες εκτάσεις γεωργικής, δασικής και παράκτιας γης, προάγεται η διαδικασία αυθαίρετης δόμησης και δημιουργείται καθεστώς κοινωνικά, οικονομικά και πολιτικά απαράδεκτο. Την κατάσταση αυτή της αυθαίρετης και άναρχης δόμησης επί οικοπεδοποιημένων αγροτικών, δασικών κ.λ.π. εκτάσεων είχε υπόψη ο νομοθέτης όταν θέσπισε τις διατάξεις των παραγράφων 1 και 4 του άρθρου 29 του παραπάνω νόμου, οι οποίες προβλέπουν ότι με προεδρικά διατάγματα ορίζονται οι πόλεις και οι οικισμοί γύρω από τα όρια των οποίων καθορίζεται Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) και καθορίζεται το όριο εμβαδού κάτω από το οποίο δεν επιτρέπεται η κατάτμηση γης που βρίσκεται μέσα στη Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου και ότι εκποιητικές δικαιοπραξίες που καταρτίζονται κατά παράβαση της απαγόρευσης κατατμήσεων κάτω από τα όρια που ορίζουν τα προεδρικά διατάγματα είναι άκυρες. Ακολούθησε το από 22-06-1983 προεδρικό διάταγμα το οποίο στο άρθρο 1 καθόρισε ως Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου ολόκληρη την εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμών περιοχή του Νομού Αττικής και όρισε κατώτατο όριο κατάτμησης γης μέσα στη ζώνη οικιστικού ελέγχου αυτή 20 στρέμματα. Όλα τα πιο πάνω φανερώνουν αναμφιβόλως ότι οι διατάξεις των άρθρου 29 του νόμου 1337/1983 και άρθρου 1 του από 22-06-1983 προεδρικού διατάγματος αφορούν αγροτικά κ.λ.π. ακίνητα τα οποία βρίσκονται μέσα στη ζώνη οικιστικού ελέγχου και έχουν πλέον οικοπεδικό χαρακτήρα για οικοδόμηση και ότι η επιβαλλόμενη με τις ίδιες διατάξεις απαγόρευση κατάτμησης των ακινήτων αυτών δικαιολογείται από καθαρώς πολεοδομικούς λόγους, από την ανάγκη δηλαδή να περιοριστεί η παρά πέρα ανάπτυξη στο λεκανοπέδιο Αττικής μιας πυκνής άναρχης οικοδόμησης. Εξ άλλου από τα σχετικά με την οικοδόμηση βασικά νομοθετήματα το μεν νομοθετικό διάταγμα 8/1973 περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού όριζε στο άρθρο 4 παράγραφος 1 ότι Οικόπεδο θεωρείται συνεχόμενη έκτασις γης αποτελούσα αυτοτελές ενιαίο ακίνητο ανήκον εις έναν ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου, ο δε νόμος 1577/1985 Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός ορίζει στο άρθρο 2 παράγραφος 12 ότι Γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. Κατά τις διατάξεις τούτες οικόπεδο προς οικοδόμηση θεωρείται η συνεχόμενη εδαφική έκταση η οποία αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σ' έναν μόνο κύριο ή και σε περισσότερους αλλά εξ αδιαιρέτου, παύει όμως η έκταση αυτή να είναι συνεχόμενη και ν' αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο ενός ιδιοκτήτη ή περισσότερων συνιδιοκτητών εξ αδιαιρέτου, όταν ο ιδιοκτήτης ή οι συνιδιοκτήτες αποσπάσουν από αυτή ένα τμήμα και το εκποιήσουν σε τρίτον διαιρετά, όταν δηλαδή προβούν σε κατάτμησή της. Συνεπώς οικοδομήσιμο ακίνητο που βρίσκεται μέσα στην παραπάνω ζώνη οικιστικού ελέγχου, υφίσταται κατάτμηση κατά την έννοια του άρθρου 29 του νόμου 1337/1983 όταν ο ιδιοκτήτης ή οι εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες του εκποιήσουν σε τρίτον τμήμα του διαιρετά.

Στην περίπτωση του ερωτήματος, η εταιρεία Αγρόκτημα Ντράκι είχε στην κυριότητά της αγροτική έκταση 240 περίπου στρεμμάτων, η οποία τώρα βρίσκεται στην πιο πάνω Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου που καθόρισε το από 22-06-1983 προεδρικό διάταγμα. Πριν αρχίσει η εφαρμογή του νόμου 1337/1983 η εταιρεία πούλησε, έγκυρα κατά το τότε νομικό καθεστώς, με το υπ' αριθμόν 13000/1983 συμβόλαιο, ένα τμήμα της έκτασης αυτής, την δε υπόλοιπη την χώρισε σε αγροτεμάχια - οικόπεδα, τα οποία περιέγραψε στο ίδιο πωλητήριο συμβόλαιο, αποτύπωσε στο τοπογραφικό διάγραμμα που συνόδεψε το συμβόλαιο αυτό και διατήρησε στην κυριότητά της. Οι ενέργειες αυτές της εταιρείας δεν συνιστούν, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στη προηγούμενη παράγραφο, κατάτμηση της έκτασής της κατά την έννοια του άρθρου 29 του νόμου 1337/1983, αφού αυτή διατηρεί στην κυριότητά της ολόκληρη την έκταση, οικειοθελώς χωρισμένη σε 44 τμήματα. Το ζήτημα δεν διαφοροποιείται από τη χορήγηση στην εταιρεία ισάριθμων με τα 44 τμήματα οικοδομικών αδειών, οι οποίες προφανώς πρέπει ν' ανακληθούν. Ύστερα από τα πιο πάνω, η εκποίηση από την εταιρεία ενός από τα 44 τμήματα της έκτασής της, μικρότερου των 20 στρεμμάτων, με το νεώτερο υπ' αριθμόν 16.120/1985 συμβόλαιο, είναι άκυρη, η δε 3148/1985 δικαστική απόφαση που είπε τα αντίθετα δεν δεσμεύει το Δημόσιο, γιατί αφορά μόνο τη μεταγραφή του Συμβολαίου από τον Υποθηκοφύλακα.

Ο Πάρεδρος Διοίκησης