Συνδεθείτε στην Υπηρεσία Νομοσκόπιο Είσοδος στην υπηρεσία Νομοσκόπιο.     Χρήστης Κωδικός   Υπενθύμιση στοιχείων λογαριασμού       Νέοι χρήστες Εάν είστε νέος χρήστης, θα πρέπει να δημιουργήσετε ένα ΔΩΡΕΑΝ λογαριασμό προκειμένου να φύγει το παράθυρο αυτό και να αποκτήσετε πλήρη πρόσβαση στην υπηρεσία Νομοσκόπιο. Δημιουργία νέου λογαριασμού

Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 91/1989 (12-02-1989)

 

Σχετικά με το υπ' αριθμόν 69448/13025/1988 ερώτημά σας, που αναφέρεται στη δυνατότητα μεταβολής της χρήσης της οικοδομής, για την οποία πρόκειται σε κατοικία και εστιατόριο, η γνώμη μας είναι η ακόλουθη:

 

Ι. Κατά το άρθρο 5 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1985 (νόμος 1577/1985):

 

{1. Δεν επιτρέπεται να μεταβάλλονται η σύμφωνα με την οικοδομική άδεια χρήση του κτιρίου ή μέρους αυτού και οι διαστάσεις των χώρων κοινής χρήσης χωρίς προηγούμενη σχετική άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, εφόσον η μεταβολή αυτή θίγει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων καθορίζονται οι μεταβολές που δεν υπάγονται στην απαγόρευση αυτή.

 

2. Η παράβαση της προηγούμενης παραγράφου συνεπάγεται την εφαρμογή των διατάξεων για τις αυθαίρετες κατασκευές...}

 

ΙΙ. Στην προκειμένη περίπτωση από το έγγραφο ερώτημά σας προκύπτουν τα εξής:

 

Με την υπ' αριθμόν Β1462/1963 οικοδομική άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας επετράπη η κατασκευή τετραώροφου ξενοδοχείου στη Γλυφάδα, κατά παρέκκλιση των κειμένων διατάξεων, που συνίστατο στην αύξηση του αριθμού των ορόφων από τους γενικώς επιτρεπόμενους κατά το από [ΠΔ] 30-07-1925 προεδρικό διάταγμα (ΦΕΚ 208/Α/1925) τρεις ορόφους σε τέσσερις και με την ίδια κάλυψη. Με βάση την άδεια αυτή κατασκευάστηκε η τετραώροφη οικοδομή, για χρήση ξενοδοχείου.

 

Επακολούθησε το από [ΒΔ] 07-08-1969 βασιλικό διάταγμα (ΦΕΚ 156/Δ/1969) με το οποίο επιτράπηκε η ανέγερση μέχρι πέντε ορόφων σε ξενοδοχεία της περιοχής του πανταχόθεν ελεύθερου συστήματος της Γλυφάδας, στην οποία βρίσκεται το κτίριο αυτό και ορίστηκε ο συντελεστής δόμησης των ξενοδοχείων σε 1,65. Κατόπιν του προεδρικού διατάγματος αυτού, χορηγήθηκε αρμοδίως η υπ' αριθμόν 28638/1969 οικοδομική άδεια για την ανέγερση πέμπτου ορόφου στο παραπάνω Ξενοδοχείο, χωρίς παρέκκλιση από τις κείμενες διατάξεις και σε εκτέλεση της άδειας αυτής ανεγέρθηκε ο πέμπτος όροφος.

 

Προ ετών το ξενοδοχείο έπαυσε να λειτουργεί. Σήμερα η περιοχή του κτιρίου αυτού έχει χαρακτηρισθεί σαν περιοχή αμιγούς κατοικίας, ο δε συντελεστής δόμησης είναι 0,80.

 

ΙΙΙ. Ήδη τίθεται το ερώτημα αν μπορεί ο ιδιοκτήτης της οικοδομής αυτής να μεταβάλει τη χρήση αυτής σε εστιατόριο για τον ισόγειο και σε κατοικία για τους λοιπούς ορόφους, ενόψει του ότι ο συντελεστής της δόμησης που χρησιμοποιήθηκε κατά την έκδοση παραπάνω οικοδομικών αδειών είναι μεγαλύτερος του συντελεστή δόμησης που ίσχυε για τις κατοικίες τόσο κατά το χρόνο έκδοσης των αδειών αυτών όσο και τώρα.

 

ΙV. Από το παρατεθέν άρθρο 5 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1985 προκύπτει ότι αποκλείεται η μεταβολή της σύμφωνα με την οικοδομική άδεια χρήσης του κτιρίου αν θίγει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, εφόσον όπως αναφέρεται στο ερώτημα, κατά τις χορηγηθείσες οικοδομικές άδειες το κτίριο αυτό ανεγέρθηκε ως ξενοδοχείο, με συντελεστή δόμησης επαυξημένο έναντι του εν γένει ισχύοντος στην περιοχή για τα κτίρια κατοικίας συντελεστή δόμησης ο συντελεστής δόμησης δε αυτός είναι μεγαλύτερος του ισχύοντος και τώρα για την κατοικία στην περιοχή αυτή, η μεταβολή της χρήσης του κτιρίου στο σύνολό του από ξενοδοχείο σε κατοικία, με εστιατόριο στο ισόγειο, αντίκειται στις παραπάνω πολεοδομικές διατάξεις, περί καθορισμού του συντελεστή δόμησης στην περιοχή αυτή, αφού η χρησιμοποίηση του συντελεστή δόμησης αυτού αφορούσε τη χρήση του κτιρίου στο σύνολό του ως ξενοδοχείου και όχι στη λειτουργία του μεγαλύτερου τμήματος αυτού ως κατοικίας, για την οποία προβλεπόταν κατά το χρόνο χορήγησης των οικοδομικών αδειών και προβλέπεται και τώρα μικρότερος συντελεστής δόμησης. Ούτε άλλωστε προβάλλεται λόγος ανωτέρας βίας, που να προκύπτει εξ αντικειμενικών στοιχείων (όπως πχ. νομικό κώλυμα), ως προς την εφεξής χρήση του κτιρίου ως ξενοδοχείου. Εξάλλου περίπτωση χορήγησης παρέκκλισης ως προς το κτίριο αυτού για τη χρήση αυξημένου συντελεστή δόμησης δεν προβλέπεται από τη κείμενη νομοθεσία.

 

V. Πέραν τούτων, εφόσον, όπως δίδεται στο ερώτημά σας, στην περιοχή αυτή επιτρέπεται μόνο η χρήση αμιγούς κατοικίας, η λειτουργία στο ισόγειο του κτιρίου εστιατορίου αντίκειται στις διατάξεις αυτές περί χρήσεως των κτιρίων της περιοχής, αφού η μεμονωμένη χρήση του ισογείου ως εστιατορίου, δεν μπορεί κατά τη γνώμη μας να θεωρηθεί ως συνέχιση της χρήσης του κτιρίου ως ξενοδοχείου, έστω και αν το εστιατόριο κατά τις ως άνω οικοδομικές άδειες λειτουργούσε νόμιμα στα πλαίσια της ξενοδοχειακής επιχείρησης, αφού στο μέλλον το κτίριο δεν θα χρησιμοποιείται σαν ξενοδοχείο.

 

Ο Νομικός Σύμβουλος Διοίκησης