ΝΣΚ 1011/1987
 Περιεχόμενα |  Προηγούμενο |  Επόμενο |
|
Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 1011/1987 (29-10-1987)
Επί του υπ' αριθμόν πρωτοκόλλου 61561/12057/1987 ερωτήματός σας σχετικά με την ακυρότητα μεταβίβασης τμήματος οικοπέδου και την ανάκληση οικοδομικής αδείας, παρατηρούμε τα ακόλουθα:
Ι. Κατά το δεδομένο ιστορικό με το υπ' αριθμόν 665/1953 συμβόλαιο ο Δημήτριος Τσιγιάννης αγόρασε ένα οικόπεδο επί των οδών Λένορμαν και Λεβιδίου όπως φαίνεται στο συνημμένο τοπογραφικό με στοιχεία Α Β Γ δ Α, στο οποίο με την υπ' αριθμόν 9316/1953 οικοδομική άδεια ανεγέρθηκε χειμερινός κινηματογράφος με το υπ' αριθμόν 1027/1956 συμβόλαιο ο ίδιος αγοράζει συνεχόμενο οικόπεδο επί των οδών Λένορμαν και Θεμισκύρας με στοιχεία Β α θ Δ β, στο οποίο με τις υπ' αριθμούς 734/1957 και 8604/1958 οικοδομικές άδειες ανήγειρε α) υπόγειο, ισόγειο, α' όροφος και θερινός κινηματογράφος και β) προσθήκη β' ορόφου. Ο αυτός Δημήτριος Τσιγιάννης με το υπ' αριθμόν 2594/1956 συμβόλαιο αγόρασε επίσης συνεχόμενο οικόπεδο με στοιχεία δ Γ Ε ε δ. Το έτος 1961 με το υπ' αριθμόν 11067/1961 συμβόλαιο έγινε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου για τα υπάρχοντα κτίσματα του οικοπέδου αριθμός 2, που αγοράσθηκε με το υπ' αριθμόν 1027/1956 συμβόλαιο.
Στη συνέχεια στο με τα στοιχεία β α θ η ζ ε δ γ β οικόπεδο εμβαδού 1.165,10 m2 που περιλαμβάνει:
α) μια λουρίδα πλάτους 1.50 m από υπ' αριθμόν (1) οικόπεδο.
β) και τα οικόπεδα (2) και (3),
εκδόθηκε η υπ' αριθμόν Δ734/1963 οικοδομική άδεια για μετατροπή θερινού κινηματογράφου σε χειμερινό και κατασκευή στο δώμα του χειμερινού.
Με το υπ' αριθμόν 37/1974 συμβόλαιο ο Δημήτριος Τσιγιάννης πώλησε στο Νικόλαο Τσιγιάννη το υπ' αριθμόν (3) οικόπεδο. Στο οικόπεδο αυτό ο τελευταίος με την υπ' αριθμόν 1238/1975 οικοδομική άδεια ανήγειρε εξαώροφο κτίριο αποθηκών. Κατά το έτος 1983 ο Νικόλαος Τσιγιάννης πώλησε με το υπ' αριθμόν 951/1983 συμβόλαιο το οικόπεδο αυτό με το εξαώροφο κτίριο. Μετά ο Νικ. Τσιγιάννης ως κληρονόμος του πατέρα του Δημητρίου Τσιγιάννη πώλησε στην Ομόρρυθμη Εταιρεία Σ. Κωνσταντάτος και Σία τον χειμερινό κινηματογράφο.
Η Διεύθυνση Πολεοδομίας Αθηνών μετά από αίτηση της Ομόρρυθμης Εταιρείας Σ. Κωνσταντάτος και Σία εξέδωσε δύο αποφάσεις.
α) Την υπ' αριθμόν 9556/1244/1987 που έκρινε ότι η κατάτμηση που έγινε με το υπ' αριθμόν 37/74 συμβόλαιο είναι αυτοδίκαια άκυρη, γιατί μείωσε τον ακάλυπτο του οικοπέδου κάτω από τα επιτρεπόμενα όρια και οι μεταγενέστερες δικαιοπραξίες που έγιναν είναι αυτοδίκαια άκυρες και
β) Την υπ' αριθμόν 16783/2390/1987 απόφαση ανάκλησης της υπ' αριθμόν 1238/1975 οικοδομικής άδειας μετά την παραπάνω απόφαση.
Σε συνέχεια οι ενδιαφερόμενοι υπέβαλαν αιτήσεις και παράλληλα ενστάσεις στον κ. Υπουργό Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων υποστηρίζοντας ότι δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του νομοθετικού διατάγματος 690/1948.
Με βάση το ιστορικό αυτό τίθεται το ερώτημα της ορθότητας των ενεργειών της Διεύθυνσης Πολεοδομίας Αθηνών.
ΙΙ. Κατά το άρθρο 4 παράγραφος 1 του νομοθετικού διατάγματος 8/1973 περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού:
{οικόπεδο θεωρείται συνεχόμενη έκταση γης αποτελούσα αυτοτελές ενιαίο ακίνητο ανήκον σε ένα ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου.}
Όπως δε έχει γίνει δεκτό για το χαρακτηρισμό συνεχόμενης εκτάσεως εδάφους ως αποτελούσης ένα οικόπεδο κατά τις ανωτέρω διατάξεις, απαιτείται αυτή να αποτελεί ενιαία ιδιοκτησία, υπό την έννοια ότι επί περισσοτέρων συνιδιοκτητών ανήκει σε όλους εξ αδιαιρέτου με το αυτό ποσοστό συνιδιοκτησίας ως προς όλη την έκταση.
Περαιτέρω, κατά το άρθρο 2 παράγραφος 2.4 του νομοθετικού διατάγματος 690/1948:
{Οσάκις από τις κείμενες περί σχεδίων πόλεων διατάξεις, επιβάλλεται εκτός από τα ελάχιστα όρια εμβαδού και διαστάσεων των οικοπέδων, η τήρηση ορισμένων ακάλυπτων αποστάσεων μεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή ποσοστού του οικοπέδου ακαλύπτου οικοδομής απαγορεύεται η μετά την ανέγερση της οικοδομής καθ' οιονδήποτε τρόπο μεταβίβαση της κυριότητας μέρους του οικοπέδου κατά τρόπο που να καθιστά το οικόπεδο στο οποίο βρίσκεται η οικοδομή μη άρτιο ή μειώνει τις ακάλυπτες αποστάσεις ή το ακάλυπτο ποσοστό κάτω από το επιβεβλημένο ελάχιστο όριο.}
3. Κάθε δικαιοπραξία που έχει αντικείμενο απαγορευμένη κατά τις προηγούμενες διατάξεις μεταβίβαση κυριότητας είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απόλυτα άκυρη.}
Κατά την ερμηνεία των διατάξεων αυτών από το Συμβούλιο της Επικρατείας (2317/1979) επεκράτησε η άποψη ότι οι εξ αδιαιρέτου συγκύριοι συνεχομένων εκτάσεων που δεν αποτελούν κατ' άρθρο 4 παράγραφος 1 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού ενιαία ιδιοκτησία δικαιούνται με κατ' αρχήν σε ελεύθερη μεταβίβαση κάθε μιας από τις εκτάσεις αυτές. Όταν όμως οι συνιδιοκτήτες αυτοί με τις δικές τους ενέργειες επιτυγχάνουν την λήψη οικοδομικής αδείας και ανέγερση οικοδομής στη μία από τις εκτάσεις αυτές με συνυπολογισμό του εμβαδού και της άλλης, την οποία καθιστούν με τον συνυπολογισμό του εμβαδού των συνεχόμενων εκτάσεων ακάλυπτο χώρο της ανεγειρόμενης οικοδομής, τότε η μεταβίβαση κεχωρισμένως της σε ακάλυπτο χώρο μεταβαλλόμενης εκτάσεως απαγορεύεται, κάθε δικαιοπραξία είναι αυτοδίκαια και εξ υπαρχής άκυρη και κάθε οικοδομική άδεια για ανέγερση οικοδομής σε τέτοια έκταση είναι μη νόμιμη. Αντίθετα με την κρατήσασα πιο πάνω άποψη, διατυπώθηκε και η γνώμη ότι η διαπίστωση του αν σε κάθε περίπτωση πρόκειται ή όχι για ενιαίο οικόπεδο βασίζεται στους προσαγόμενους από τους ενδιαφερόμενους τίτλους ιδιοκτησίας ήτοι κρίνεται αντικειμενικώς, και δεν λαμβάνεται υπόψη οι δηλώσεις και οι ενέργειες των ενδιαφερομένων. Αν η Διοίκηση κατά την γνώμη αυτή πλανήθηκε και θεώρησε συνεχόμενο αυτοτελές οικόπεδο σαν τμήμα παρακείμενου έστω και παρασυρθείσα από ενέργειες των ενδιαφερομένων και χορηγήσετε οικοδομική άδεια για ανοικοδόμηση και συνυπολόγισε το συνεχόμενο αυτοτελές οικόπεδο στον ακάλυπτο χώρο, η συνέπεια είναι ότι η οικοδομική αυτή άδεια είναι μη σύννομος και ανακλητέα και όχι το συνεχόμενο αυτοτελές οικόπεδο θα θεωρείται πλέον ενιαίο, γιατί αυτό αντίκειται στις διατάξεις περί προστασίας των τρίτων που απαιτούν για την μεταβίβαση ακινήτων συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή.
Εξ άλλου κατά τα γενόμενα δεκτά από την νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας η κατά παράβαση πολεοδομικών διατάξεων εκδοθείσα οικοδομική άδεια υπόκειται ή μη σε ανάκληση και μετά πάροδο μακρού χρόνου από την έκδοσή της, ανάλογα με την βαρύτητα της παραβιασθείσας διατάξεως (ΣτΕ 835/1977, 793/1979, 2141/1979, Γνωμοδότηση Νομικής Διεύθυνσης Υπουργείου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος 1029/1984). Στην διακριτική λοιπόν ευχέρεια της διοίκησης ανήκει να κρίνει αν μία τέτοια παράνομη άδεια μπορεί να ανακληθεί μετά παρέλευση μακρού χρόνου, εκτιμώντας τις συγκεκριμένες κάθε φορά συνθήκες και ιδιαίτερα τον επιδιωκόμενο από την παραβιασθείσα διάταξη σκοπό.
ΙΙΙ. Με βάση τις παραπάνω σκέψεις στην προκειμένη περίπτωση με την σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και την μεταβίβαση ποσοστού εξ αδιαιρέτου που έγινε επί του οικοπέδου (2) που περιγράφεται στο υπ' αριθμόν 1027/1956 συμβόλαιο τα ακίνητα (2) και (3) όπως φαίνεται στο συνημμένο σχεδιάγραμμα δεν αποτελούν ενιαίο οικόπεδο. Για την έκδοση όμως της υπ' αριθμόν Δ-734/1963 οικοδομικής άδειας τα οικόπεδα (2) και (3) εμφανίστηκαν σαν ενιαία. Με τα πιο πάνω δεδομένα και σύμφωνα με την κρατήσασα στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας άποψη ως προς την οποία ενόψει και της διατυπωθείσης αντιθέτου από την μειοψηφία γνώμης, θα μπορούσαν να διατυπωθούν και ορισμένες επιφυλάξεις, η μεταβίβαση που έγινε με το υπ' αριθμόν 37/1974 συμβόλαιο ήταν απαγορευμένη και απολύτως άκυρη. Συνεπώς καταρχήν θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι είναι νόμιμη η απόφαση της Διεύθυνσης Πολεοδομίας Αθηνών, που έκρινε ότι η κατάτμηση που έγινε με το παραπάνω συμβόλαιο είναι αυτοδίκαια άκυρη και η υπ' αριθμόν 1238/1975 οικοδομική άδεια που εκδόθηκε από την Διεύθυνση αυτή για την έκταση αυτή νόμιμα ανακλήθηκε. Εξ άλλου η ανάκληση της παράνομης ως άνω οικοδομικής άδειας είναι νόμιμη και μετά την πάροδο μακρού χρόνου εφόσον κατά την κρίση της διοίκησης εκτιμώντας την βαρύτητα της παραβιασθείσης διατάξεως και στον επιδιωκόμενο από την διάταξη αυτή σκοπό, ήθελε θεωρηθεί ότι αυτό είναι επιβεβλημένο.
Συνεπώς επί του τεθέντος ερωτήματος σχετικά με την ορθότητα των αναφερομένων ενεργειών της Διεύθυνσης Πολεοδομίας Αθηνών φρονούμε ότι προσήκουν οι πιο πάνω σκέψεις.
Ο Πάρεδρος Διοίκησης