ΝΣΚ 575/1985
 Περιεχόμενα |  Προηγούμενο |  Επόμενο |
|
Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 575/1985 (11-07-1985)
Αριθμός ερωτήματος: 42910/7762/19-06-1985
Σχετικά με τα ζητήματα που μας θέτετε με το υπ' αριθμόν πρωτοκόλλου 42910/7762/19-06-1985 έγγραφό σας όσον αφορά μεταβίβαση κυριότητος μέρους του οικοπέδου που μειώνει τις απαιτούμενες ελάχιστες αποστάσεις σε οικόπεδο που υπάρχει οικοδομή, γνωρίζουμε τα εξής:
I. Κατά το άρθρο 2 παράγραφος 2 του νομοθετικού διατάγματος 690/1948:
{οσάκις από τις κείμενες περί σχεδίων πόλεων διατάξεις επιβάλλεται εκτός από τα ελάχιστα όρια εμβαδού και διαστάσεων των οικοπέδων, η τήρηση ορισμένων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή ποσοστού του οικοπέδου ακαλύπτου από οικοδομή, απαγορεύεται μετά την ανέγερση της οικοδομής ή μεταβίβαση της κυριότητος του οικοπέδου κατά τρόπο που να καθιστά το οικόπεδο που είναι η οικοδομή μη άρτιο ή μειώνει τις ακάλυπτες αποστάσεις ή το ακάλυπτο ποσοστό κάτω από το επιβεβλημένο ελάχιστο όριο}
παράγραφος 3: {κάθε δικαιοπραξία που έχει αντικείμενο απαγορευμένη κατά τις προηγούμενες παραγράφους μεταβίβαση κυριότητος είναι αυτοδίκαια και απόλυτα άκυρη}
παράγραφος 4. {Αποκλειστικά αρμόδια να αποφασίζει στις περιπτώσεις της παραγράφου 2 αν πρόκειται για απαγορευμένη μεταβίβαση σε κάθε περίπτωση είναι η πολεοδομική υπηρεσία σε περίπτωση δε ενστάσεων κατά της αποφάσεως αυτής ο Υπουργός.}
Από τις διατάξεις αυτές σαφώς συνάγεται ότι οσάκις κατά νόμο επιβάλλεται η τήρηση:
{ορισμένων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ της οικοδομής και των ορίων του οικοπέδου απαγορεύεται η μετά την ανέγερση της οικοδομής με οποιοδήποτε τρόπο μεταβίβαση μέρους του οικοπέδου κατά τρόπο που να στερείται αυτή των απαιτουμένων ελαχίστων ορίων. Αποκλειστικά δε αρμόδιο όργανο ν' αποφασίζει σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση αν συντρέχει τέτοια απαγόρευση είναι η οικεία πολεοδομική υπηρεσία και σε περίπτωση ενστάσεων ο Υπουργός.}
Όπως έχει γίνει δεκτό οι διατάξεις του άρθρου 2 του νομοθετικού διατάγματος 690/1948 έχουν σαν σκοπό την προστασία του κοινού και την πρόληψη καταστρατήγησης των πολεοδομικών διατάξεων. Γι' αυτό στις περιπτώσεις που προβλέπει το άρθρο αυτό απαγορεύεται η με οποιοδήποτε τρόπο μεταβίβαση μέρους οικοπέδου και μάλιστα σε τρόπο που το υπόλοιπο στο οποίο υπάρχει ή όχι οικοδομή να μη είναι άρτιο ή αν υπάρχει οικοδομή να στερείται αυτή των υποχρεωτικών ελαχίστων ακαλύπτων χώρων και είτε τα οικόπεδα αυτά παραμένουν στο ιδιοκτήτη είτε μεταβιβάζονται σε τρίτους. Με την παράγραφο 3 του άρθρου αυτού θεσπίζεται ότι η απαγόρευση αυτή είναι απόλυτος δηλονότι προτείνεται από οποιονδήποτε έχει έννομο συμφέρον και κατά παντός τρίτου έστω και καλής πίστεως και λαμβάνεται δε και αυτεπάγγελτα υπ' όψει από το δικαστήριο, η δε άκυρος δικαιοπραξία θεωρείται ανύπαρκτος. Στο δε άρθρο 183 του Αστικού Κώδικα ορίζεται ότι η επικύρωση άκυρης δικαιοπραξίας ισχύει σαν νέα κατάρτιση της και επομένως η ακυρότητα της δικαιοπραξίας αυτής δεν κυρώνεται αν μεταγενέστερα εκλείψει περιστατικό που την επέφερε τυχόν δε επικύρωση της εφ' όσον συντρέχουν όλοι οι όροι για την κατά νόμο κατάρτιση της δεν έχει αναδρομική ισχύ. Όπως αναφέρθηκε η ακυρότητα αυτή της μεταβιβάσεως του οικοπέδου έχει σαν σκοπό να προστατεύσει τους τρίτους που τους μεταβιβάζονται τέτοια οικόπεδα, αλλά και να αποφευχθεί η καταστρατήγηση πολεοδομικών διατάξεων που δυνατόν να συμβαίνει στις περιπτώσεις αυτές. Επομένως η μετά την ανέγερση της οικοδομής μεταβίβαση μέρους του οικοπέδου κατά τρόπο που μειώνει τις απαιτούμενες ακάλυπτες αποστάσεις συνεπάγεται μεν για την προστασία του τρίτου την απόλυτη ακυρότητα της μεταβίβασης, πλην όμως και προς αποφυγή καταστρατήγησης των πολεοδομικών διατάξεων η οικοδομή αυτή έχουμε τη γνώμη ότι είναι αυθαίρετη, οι δε τυχόν οικοδομικές άδειες που χορηγήθηκαν από την Πολεοδομική υπηρεσία είτε πριν απ' την κατάτμηση είτε μετά είναι μη νόμιμη και πρέπει να ανακληθούν. Η αναγνώριση της ακυρότητας της μεταβίβασης αυτής από τα συμβαλλόμενα μέρη είτε με δικαστική απόφαση είτε ενδεχομένως με συμβολαιογραφική πράξη και η σχετική σημείωση στα βιβλία μεταγραφών ίου Υποθηκοφυλακείου, φρονούμε ότι και τους τρίτους προστατεύουν, αλλά και αποτρέπουν την καταστρατήγηση των πολεοδομικών διατάξεων.
ΙΙ. Στην συγκεκριμένη περίπτωση όπως προκύπτει και από τα στοιχείο του φακέλλου, με το υπ' αριθμόν 5338/1982 συμβόλαιο του Συμβολαιογράφου Αθηνών Σωκράτους Κωτσάκη οι Μυρτώ και Ιωάννης Λεμπέσης μεταβίβασαν στην Τεχνική Εταιρεία Εφαρμογών Υγραερίου ΤΑΡΤΑΡΙΝΙ ΕΛΛΑΣ - ΕΠΕ, τμήμα του οικοπέδου της που κείται στην Λεωφόρο Αθηνών. Συνεπεία όμως της κατατμήσεως αυτής του οικοπέδου τους κτίσμα που έγινε με την 12/1978 άδεια στερήθηκε του απαιτούμενου από το νόμο ελαχίστου ορίου από τις πλάγιες αποστάσεις. Στη συνέχεια για τμήμα του οικοπέδου που παράμεινε στην ιδιοκτησία των πωλητριών χορηγήθηκε η 784/1983 άδεια και μετ' αναθεώρηση η 476/1985. Με βάση το ιστορικό αυτό και με τις σκέψεις που παραπάνω έχουμε εκθέσει, η γνώμη μας στα ερωτήματα που μας θέτετε είναι η εξής:
Η κατάτμηση που έγινε 5338/1982 συμβόλαιο είναι αυτοδίκαια άκυρη σύμφωνα με το άρθρο 2 παράγραφοι 2 και 3 του νομοθετικού διατάγματος 690/1948 μετά τήρηση αναμφίβολα της διαδικασίας που ορίζεται στο άρθρο αυτό. Τα κτίσματα που έχουν ανεγερθεί σε τέτοια οικόπεδα είτε πριν είτε μετά από τέτοια κατάτμηση θα πρέπει να θεωρούνται κατ' αρχήν σαν αυθαίρετα. δικαστική απόφαση δεν απαιτείται για την κήρυξη της ακυρότητας αυτής. Η αναγνώριση όμως της ακυρότητας της δικαιοπραξίας με δικαστική απόφαση και η σημείωση της σχετικής πράξεως στα βιβλία υποθηκών που γίνεται με επιμέλεια του ενδιαφερομένου κατ' άρθρο 1202 του Αστικού Κώδικα έχει σαν συνέπεια να προστατεύσει αφ' ενός τους τρίτους που θα λάβουν γνώση της ακυρότητας αλλά και να διευκολύνει τον ιδιοκτήτη που θα εμφανίζει πλέον ολόκληρο το οικόπεδο του σαν ενιαία ιδιοκτησία και με το δεδομένο αυτό να ελέγχονται από τις πολεοδομικές υπηρεσίες οι οικοδομικές άδειες. Τέλος η ακυρότητα της σχετικής δικαιοπραξίας δεν θεραπεύεται, όπως πιο πάνω εκτέθηκε, αν εκλείψει το περιστατικό που την δημιούργησε και κατά συνέπειαν μετά την κατεδάφιση του κτίσματος, φρονούμε ότι δεν αίρεται αυτόματα η ακυρότητα του συμβολαίου αλλά θα πρέπει να γίνει νέα κατάρτισή του ότε πλέον έχει εκλείψει και ο λόγος για την ανάκληση τυχόν χορηγηθεισών οικοδομικών αδειών.
Ο Πάρεδρος Διοικήσεως
Σπυρίδων Σκουτέρης