ΝΣΚ 704/1993
 Περιεχόμενα |  Προηγούμενο |  Επόμενο |
|
Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 704/1993 (30-11-1993)
Αριθμός ερωτήματος: Υπ' αριθμόν 34896/1555/1993 έγγραφο της Διεύθυνσης Οικοδομικών και κτιριοδομικών κανονισμών του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων.
Περίληψη Ερωτήματος: Ερωτάται: Αν είναι κατά νόμο δυνατή η αλλαγή της χρήσης του κτιρίου που αναφέρθηκε ως βιομηχανική εγκατάσταση, σε υπεραγορά, ως προς τον ένα όροφο αυτού ένεκα συνδρομής λόγω ανωτέρας βίας με τη λειτουργία της βιομηχανικής εγκατάστασης.
Για το παραπάνω ερώτημα το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους γνωμοδότησε ως ακολούθως:
1. Κατά το άρθρο 5 του ισχύοντος Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1985:
{δεν επιτρέπεται να μεταβάλλονται η σύμφωνα με την οικοδομική άδεια χρήση του κτιρίου, ή μέρους αυτού και οι διαστάσεις των χώρων κοινής χρήσης χωρίς προηγούμενη σχετική άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας εφόσον η μεταβολή αυτή θίγει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις...}
Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι για τη μεταβολή της χρήσης του κτιρίου απαιτείται άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, η οποία χορηγείται εφόσον με τη νέα χρήση δεν παραβιάζονται οι ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ήτοι τόσον οι αναφερόμενες στους όρους δόμησης (συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης, αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια οικοπέδου κ.λ.π.) όσον και οι αφορώσες στις επιτρεπόμενες για την περιοχή χρήσεις.
2. Εν προκειμένω από το υποβληθέν ερώτημα και τα στοιχεία του φακέλου προκύπτουν τα ακόλουθα. Το κτίριο του οποίου ζητείται η αλλαγή χρήσης είναι διώροφο (ισόγειο, πρώτος και δεύτερος όροφος) και ανεγέρθηκε στην εκτός σχεδίου πόλης περιοχή της Ρόδου (επί της επαρχιακής οδού Καλλιθέας) δυνάμει των υπ' αριθμών 654/1984 και 238/1988 οικοδομικών αδειών της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας για να χρησιμοποιηθεί ως βιομηχανική αποθήκη (κατεψυγμένων).
Η ανέγερση του κτιρίου έγινε σύμφωνα με το άρθρο 4 του από 24-05-1985 προεδρικού διατάγματος τροποποίηση των όρων και περιορισμών δόμησης των γηπέδων των κειμένων εκτός ρυμοτομικών σχεδίων κ.λ.π. (ΦΕΚ 270/Δ/1985) ήτοι έναντι των προβλεπομένων από το άρθρο αυτού μεγίστου ποσοστού κάλυψης 3% (1.647 m2) και συντελεστή δόμησης 0.9 (4.491 m2) πραγματοποιήθηκαν κάλυψη εκ 1.644 m2 και ωφέλιμη επιφάνεια του κτιρίου 3288.60 m2 επί πλέον δε τηρήθηκε και η κατά νόμο απόσταση 10 m του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου.
3. Ήδη ο ενδιαφερόμενος Μ. Κοκκινίδης με την από 15-09-1993 αίτησή του ζητεί την αλλαγή της χρήσης μόνο του πρώτου ορόφου (ισογείου) σε υπεραγορά (super market) επικαλούμενος λόγους συνιστώντας κατ' αυτόν ανωτέρα βία, ήτοι αφενός το θάνατο εξ ατυχήματος (εξαφάνιση στη θαλάσσια περιοχή της Ρόδου) του συνεταίρου του Ευστρατίου Ψαρρά, ο οποίος διακινούσε κυρίως το χονδρεμπόριο των κατεψυγμένων, που συντέλεσε στη στροφή της εταιρείας στο λιανεμπόριο και αφετέρου την οικονομική ύφεση, που εξανάγκασε την εταιρεία σε ταυτόχρονη χονδρική και λιανική πώληση.
4. Κατά το άρθρο 5 του ως άνω προεδρικού διατάγματος:
{Προκειμένου για ανέγερση κτιρίων που προορίζονται για αμιγή χρήση γραφείων ή καταστημάτων το κτίριο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 600 m2 στο σύνολο των ορόφων ...
2. Επιτρέπεται η ανέγερση αμιγούς χρήσεως ειδικών καταστημάτων (υπεραγορών) κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγούμενης παραγράφου καθώς και του άρθρου 1 του παρόντος που αφορά
α) το ποσοστό καλύψεως που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα 20%,
β) το ύψος, που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα 9 m, τη συνολική επιφάνεια των ορόφων που δεν δύναται να υπερβαίνει τα 600 m2 με την προϋπόθεση ότι ο συντελεστής δομήσεως δεν υπερβαίνει το 0.2. Η ανωτέρω παρέκκλιση του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος με γνώμη του αρμοδίου Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος και γνώμη της Διεύθυνσης Χωροταξίας.}
5. Λόγω της ως άνω σύγχρησης του κτιρίου για βιομηχανική αποθήκη και υπεραγορά και αν θεωρηθεί ότι αυτή δεν απαγορεύεται σε εκτός σχεδίου περιοχές από το άρθρο 5 παράγραφος 2, που αναφέρεται σε αμιγή χρήση ειδικών καταστημάτων (υπεραγορών) πρέπει να γίνει δεκτό ότι θα εφαρμοστούν ως προς το κτίριο αυτό για κάθε όρο και περιορισμό δόμησης οι αυστηρότερες διατάξεις, αφού μόνον με την τήρηση αυτών επιτυγχάνεται ο σκοπός του κανονιστικού νομοθέτη που πάντως για κάθε ειδική χρήση απαιτεί την τήρηση των αντίστοιχων όρων και περιορισμών δόμησης. Τούτο άλλωστε, είναι συνεπέστερο προς τη συνταγματική επιταγή (άρθρο 24 παράγραφος 2 του Συντάγματος) που προβλέπει ότι η πολεοδόμηση και η επέκταση των πόλεων και των οικιστικών εν γένει περιορισμών τελεί υπό την ρυθμιστική αρμοδιότητα και τον έλεγχο του Κράτους, με σκοπό εκτός των άλλων, την εξασφάλιση καλύτερων δυνατών όρων δόμησης.
6. Ενόψει των ανωτέρω πρέπει να εφαρμοσθούν εν προκειμένω οι όροι δόμησης που αναφέρονται στην παράγραφο 2 του άρθρου 5 του ως άνω προεδρικού διατάγματος και που είναι αυστηρότεροι έναντι των προβλεπομένων από το άρθρο 4 του ιδίου προεδρικού διατάγματος για τα βιομηχανικά κτίρια.
Σύμφωνα όμως με το διδόμενο πραγματικό δεν πληρούνται οι όροι αυτοί και αν ήθελε επιτραπεί παρέκκλιση κατά των παραγράφων 2 του άρθρου 5 του ως άνω προεδρικού διατάγματος δοθέντος ότι στο άρθρο αυτό προβλέπεται κάλυψη 20% ήτοι 1.098 m2 για το συγκεκριμένο κτίριο το οποίο καλύπτει 1644,30 m2 η συνολική επιφάνεια αυτού αλλά και του ισογείου ορόφου, μεμονωμένα υπερβαίνει το συντελεστή δόμησης 0,2 που προβλέπεται από την παράγραφο αυτή (1.098 m2) ενώ εξάλλου δεν τηρείται και η απόσταση του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου (15 m2) κατά την ως άνω παράγραφο σε συνδυασμό προς το άρθρο 1 παράγραφος 5)α του ιδίου προεδρικού διατάγματος.
7. Εξάλλου σχετικά με την επίδραση των λόγω ανωτέρας βίας ως προς τη μεταβολή της χρήσεως του κτιρίου το Συμβούλιο της Επικρατείας με την 4214/1986 απόφαση αυτού δέχθηκε ότι αν η χρήση κλινικής, για την οποία χορηγήθηκε παρέκκλιση βάσει των διατάξεων του προϊσχύσαντος του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1973 δικαίου, για την ανέγερση ενός επί πλέον ορόφου, έπαυσε για λόγους νομικούς, συμβαίνει δε το κτίριο να είναι ειδικό και ζητείται υπό το κράτος του νέου δικαίου η αλλαγή χρήσης η Διοίκησης οφείλει κατ' ανάλογο εφαρμογή των ισχυόντων δικονομικών κανόνων και όχι των ουσιαστικών προϋποθέσεων του άρθρου 102 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1973 (οι οποίες είναι εφαρμοστέες όταν ζητείται παρέκκλιση υπό την ισχύ αυτών), να επιτρέπει τη ζητούμενη αλλαγή χρήσης.
8. Εν προκειμένω ως προς την προβαλλόμενη από τον ενδιαφερόμενο αδυναμία ως προς την λειτουργία του κτιρίου ολοκλήρου ως βιομηχανικής εγκατάστασης, παρατηρείται ότι εκ των ισχυρισμών αυτού και αληθών υποτιθέμενων δεν προκύπτει ότι συντρέχουν εν προκειμένω λόγοι ανωτέρας βίας, που δεν θα μπορούσαν να αποτραπούν με μέτρα άκρας επιμέλειας και σύνεσης. Ούτε πολύ περισσότερο, συντρέχουν νομικοί λόγοι, που εμποδίζουν τη χρήση του κτιρίου ως βιομηχανικού.
Ανεξάρτητα από αυτό για τη μεταβολή της ανωτέρω χρήσης του κτιρίου σε υπεραγορά αρκεί ενόψει της ως άνω απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας να πληρούνται ως προς τη χρήση αυτή οι όροι δόμησης που ίσχυαν κατά την έκδοση των οικοδομικών αδειών (Γνωμοδότηση ΝΣΚ 166/1990, 46/1991, 140/1992). Αλλά όπως προκύπτει από τα εκτεθέντα τούτο, δεν συντρέχει εν προκειμένω εφόσον η οικοδομή δεν πληρούσε τους όρους δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο της έκδοσης των αδειών αυτών ήτοι κατά το ως άνω άρθρο 5 παράγραφος 2 του από 24-05-1985 προεδρικού διατάγματος όσο και κατά το άρθρο 7 του προϊσχύσαντος από 06-10-1978 προεδρικού διατάγματος (ΦΕΚ 538/Δ/1978) που και αυτό προέβλεπε μέγιστη συνολική επιφάνεια 600 m2 την οποία υπερβαίνει η ως άνω οικοδομή.
9. Κατ' ακολουθία στο ανωτέρω τιθέμενο ερώτημα για την μερική αλλαγή της χρήσης του συγκεκριμένου κτιρίου, προσήκει κατά τη γνώμη του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους αρνητική απάντηση.
Θεωρήθηκε
Αθήνα 07-12-1993
Ο Αντιπρόεδρος
Ο Νομικός Σύμβουλος