ΝΣΚ 574/1987
 Περιεχόμενα |  Προηγούμενο |  Επόμενο |
|
Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 574/1987 (26-06-1987)
Αριθμός ερωτήματος: Υπ' αριθμόν 35559/5741/1987 έγγραφο της Διεύθυνσης Γ4 του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων.
Περίληψη Ερωτήματος: Αν προ του από 22-06-1983 προεδρικού διατάγματος (Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου Αττικής) είχε επέλθει νομίμως κατάτμηση της εδαφικής έκτασης που ανήκει στην ετερόρρυθμο εταιρεία Αγρόκτημα Ντράφι σε 44 αυτοτελή και αυθύπαρκτα γήπεδα, στα οποία αυτή διαιρέθηκε δυνάμει του υπ' αριθμόν 3200/1983 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Αθηνών Βασιλείου Χρόνη, και για τα οποία μετά το παραπάνω προεδρικό διάταγμα εκδόθηκαν αντίστοιχες οικοδομικές άδειες.
Στο ανωτέρω ερώτημα η Συνέλευση των Νομικών Συμβούλων της Διοικήσεως γνωμοδότησε τα εξής:
Ι. Κατά το άρθρο 29 παράγραφος 1 του νόμου 1337/1983:
{1. Με προεδρικά διατάγματα που εκδίδονται με πρόταση του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος, ορίζονται οι πόλεις και οικισμοί γύρω από τα όρια των οποίων καθορίζεται Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ). Με τα προεδρικά διατάγματα αυτά καθορίζεται και το πλάτος των ζωνών οικιστικού ελέγχου σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση οικισμού ή θέσης του ή προσδιορίζονται τα άρτια της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου σε χάρτη κατάλληλης κλίμακας που δημοσιεύεται με σμίκρυνση μαζί με το προεδρικό διάταγμα. Το πλάτος της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου υπολογίζεται από τα αντίστοιχα ακραία όρια του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή του οικισμού προ του 1923. Με τα παραπάνω προεδρικά διατάγματα καθορίζονται κατά τη συγκεκριμένη περίπτωση οι όροι και περιορισμοί χρήσεως γης ή άλλοι όροι και περιορισμοί, που επιβάλλονται μέσα στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου και ιδιαίτερα το όριο εμβαδού κάτω από το οποίο δεν επιτρέπεται η κατάτμηση της γης ...
4. Στις εκποιητικές δικαιοπραξίες για ακίνητα μέσα στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου επισυνάπτονται τα στοιχεία που αναφέρονται στην παραγράφου 1 του άρθρου 5 του νόμου 651/1977. Δικαιοπραξίες που καταρτίζονται κατά παράβαση της απαγόρευσης κατατμήσεων κάτω από τα όρια που ορίζονται με το προεδρικό διάταγμα της παραγράφου 1 του άρθρου αυτού είναι άκυρες. Οι δικαιοπρακτούντες οι μεσίτες, όσοι μεσολαβούν σε τέτοιες δικαιοπραξίες, οι συμβολαιογράφοι και οι υποθηκοφύλακες που συντάσσουν ή μεταγράφουν τέτοια συμβόλαια, τιμωρούνται με τις ποινές της παραγράφου 8 του άρθρου 17 του νόμου αυτού.}
Σε εκτέλεση των παραπάνω διατάξεων εκδόθηκε το από 22-06-1983 προεδρικό διάταγμα (ΦΕΚ 284/Δ/1983), με το οποίο καθορίστηκε ως ζώνη οικιστικού ελέγχου ολόκληρη η εκτός σχεδίου και εκτός ορίων προϋφιστάμενων του 1923 οικισμών περιοχή του νομού Αττικής και ορίστηκε μέσα στη ζώνη αυτή κατώτατο όριο κατάτμησης γης είκοσι στρέμματα, πλην της νήσου Κυθήρων, όπου καθορίστηκε το όριο κατάτμησης σε δέκα στρέμματα. Η ρύθμιση αυτή κρίθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας ότι δεν παραβιάζει τις συνταγματικές διατάξεις περί προστασίας της ιδιοκτησίας (Ολομέλεια ΣτΕ 1029/1985).
Εξάλλου κατά το άρθρο 2 παράγραφοι 12 και 13 του νόμου 1577/1985 (Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός 1985) γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. Οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο. Ανάλογος ήταν ο ορισμός του οικοπέδου κατά το άρθρο 4 παράγραφος 1)α του προϊσχύσαντος νομοθετικού διατάγματος 8/1973 (Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός 1973). Τέλος κατά το άρθρο 10 του από 06-10-1978 προεδρικού διατάγματος (ΦΕΚ 138/Δ/1978) περί καθορισμού των όρων και περιορισμών δομήσεως των γηπέδων των κειμένων εκτός ρυμοτομικών σχεδίων κ.λ.π., όπως μεταγενεστέρως τροποποιήθηκε, προκειμένου περί ανεγέρσεως κατοικιών επί γηπέδων κειμένων εκτός ρυμοτομικού σχεδίου η μεγίστη επιφάνεια του κτιρίου ως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει για γήπεδα εμβαδού μέχρι 4.000 m2 τα 200 m2, για μεγαλύτερα δε γήπεδα η επιφάνεια αυτή αυξάνει κατά τα οριζόμενα λεπτομερώς στο άρθρο αυτό, δεν μπορεί όμως να υπερβεί το όριο των 400 m2.
ΙΙ. Στη προκειμένη περίπτωση από το έγγραφο ερώτημα και τα στοιχεία του φακέλλου προκύπτουν τα ακόλουθα. Η ετερόρρυθμη εταιρεία υπό την επωνυμία Αγρόκτημα Ντράφι, φερόμενη ως κύρια αγροτικής έκτασης 240 περίπου στρεμμάτων, κείμενης στην περιοχή Ντράφι Αττικής, εκτός ρυμοτομικού σχεδίου, πώλησε δυνάμει του υπ' αριθμόν 13000/23-05-1983 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Αθηνών Βασιλείου Χρόνη προς τον Ευθύμιο Δημουλά τμήμα της έκτασης αυτής από 4 περίπου στρέμματα. Στη συνέχεια στο συμβόλαιο αυτό η πωλήτρια εταιρεία δήλωσε ότι το πωληθέν είναι ένα από τα 46 αγροτεμάχια στα οποία αυτή διαίρεσε βάσει συνημμένου στο συμβόλαιο σχεδιαγράμματος την παραμένουσα σε αυτήν εδαφική έκταση. Τα λοιπά αυτά αγροτεμάχια περιγράφονται στο συμβόλαιο αυτό χωρίς να μεταβιβάζεται κατά κυριότητα κανένα από αυτά σε τρίτο. Εξάλλου με το επακολουθήσαν υπ' αριθμόν 13028/1983 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Αθηνών Βασιλείου Χρόνη, η ιδιοκτήτρια ετερόρρυθμος εταιρεία με την επωνυμία Αγρόκτημα Ντράφι ανέθεσε στην εργολήπτρια εταιρεία με την επωνυμία PLEXUS - Οικοδομικές και Ναυτιλιακές Επιχειρήσεις - Εταιρεία Περιορισμένης Ευθύνης την επί αντιπαροχή και εργολαβικά ανέγερση κατοικιών στο καθένα από τα 44 αγροτεμάχια, στα οποία είχε διαιρεθεί η μεγαλύτερη εδαφική έκταση με το υπ' αριθμόν 13000/1983 συμβόλαιο του ίδιου συμβολαιογράφου. Ως εργολαβικό αντάλλαγμα για την ανέγερση με δαπάνη και επιμέλεια της εργολήπτριας κατοικιών στα 8 από τα παραπάνω αγροτεμάχια, τα οποία παραμένουν στην ιδιοκτησία της οικοπεδούχου, η τελευταία αυτή προσυμφώνησε να μεταβιβάσει, ανάλογα με την πρόοδο του έργου, στην εργολήπτρια εταιρεία ή τρίτα πρόσωπα που θα υποδεικνύονταν απ' αυτήν τις υπόλοιπες 36 κατοικίες με τα αγροτεμάχιά τους. Μεταγενεστέρως δυνάμει του υπ' αριθμόν 16115/1985 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Αθηνών Βασιλείου Χρόνη η ως άνω εργολήπτρια εταιρεία, με σύμπραξη και της οικοπεδούχου, μεταβίβασε τα από την ως άνω εργολαβική σύμβαση απορρέοντα δικαιώματα και τις αντίστοιχες υποχρεώσεις της στην εταιρεία περιορισμένης ευθύνης Ζήσης Ν. Μάκρης - Εταιρεία Περιορισμένης Ευθύνης με τον διακριτικό τίτλο ΤΕΧΝ - ΟΙΚΟ ΕΠΕ. Μετά την κατάρτιση των ως άνω συμβολαίων χορηγήθηκαν από τη Διεύθυνση Πολεοδομίας Ανατολικής Αττικής 44 οικοδομικές άδειες για την ανέγερση κατοικιών σε ισάριθμα ως άνω αγροτεμάχια, βραδύτερο όμως η ως άνω υπηρεσία με την υπ' αριθμόν 10466/1643/1987 απόφασή της ανακάλεσε τις παραπάνω άδειες, επειδή τα τοπογραφικά διαγράμματα βάσει των οποίων εκδόθηκαν οι άδειες αυτές, δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα και διότι από την ανέγερση των αντίστοιχων 44 κτιρίων δημιουργείται υπέρβαση κατά πολύ της δομικής εκμετάλλευσης της όλης εδαφικής έκτασης που είναι ενιαία.
Ήδη με το υπόψη ερώτημα τίθεται στη συνέλευση το ζήτημα, αν σύμφωνα με τις παρατιθέμενες παραπάνω διατάξεις είχε επέλθει προ του από 22-06-1983 προεδρικού διατάγματος νόμιμη κατάτμηση της ανήκουσας στην ιδιοκτήτρια εταιρεία ενιαίας εδαφικής έκτασης σε 44 αυτοτελή αγροτεμάχια (γήπεδα), για τα οποία χορηγήθηκαν οι αντίστοιχες οικοδομικές άδειες.
ΙΙΙ. Από τις εκτιθέμενες διατάξεις περί της έννοιας του γηπέδου ή οικοπέδου προκύπτει ότι στην ατομικότητα αυτού, ως πολεοδομικής μονάδας δημιουργεί το ότι τούτο ως ενιαία έκταση γης ανήκει κατά κυριότητα σε ένα ή περισσότερους ιδιοκτήτες, έτσι ώστε τα όρια του γηπέδου ή οικοπέδου να προσδιορίζονται από το περιεχόμενο της κυριότητας αυτής. Με το ως άνω εννοιολογικό περιεχόμενο χρησιμοποιείται ο όρος γήπεδο στο παραπάνω άρθρο 10 του από 06-10-1978 προεδρικού διατάγματος προκειμένου να καθορισθεί η μεγίστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου σε τέτοια γήπεδα. Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι για να κατατμηθεί το γήπεδο σε περισσότερα επί μέρους γήπεδα απαιτείται να μεταβιβασθεί με οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο κατά κυριότητα τμήμα αυτού σε τρίτο, ήτοι να μεταβληθούν, με βάση πάντα το δικαίωμα της κυριότητας τα αρχικά όρια αυτού. Με την έννοια αυτή εκλαμβάνεται προφανώς η κατάτμηση στο άρθρο 29 του νόμου 1337/1983 και το από 22-06-1983 προεδρικό διάταγμα, για αυτό και το άρθρο αυτό στη παράγραφο 4 αναφέρεται σε εκποιητικές δικαιοπραξίες ήτοι σε δικαιοπραξίες που επιφέρουν μετάθεση της κυριότητας.
IV. Με βάση τις σκέψεις αυτές με το παραπάνω υπ' αριθμόν 1300/1983 συμβόλαιο δεν επήλθε κατάτμηση της παραμένουσας στην ιδιοκτήτρια εταιρεία εδαφικής έκτασης, αφού δεν μεταβιβάστηκε κατά κυριότητα τμήμα αυτής σε τρίτο πρόσωπο, αλλά απλώς αυτή διαιρέθηκε ήτοι περιγράφηκαν μονομερώς από την ιδιοκτήτρια εταιρεία και κατά τρόπο πολεοδομικά αδιάφορα, τα επί μέρους τμήματα αυτής. Συνεπώς η παραμένουσα με το ως άνω συμβόλαιο στην ιδιοκτήτρια εταιρεία εδαφική έκταση αποτελεί ενιαίο γήπεδο και σαν τέτοιο πρέπει να κριθεί κατά την εφαρμογή του άρθρου 10 του από 06-10-1978 προεδρικού διατάγματος, εκτός βεβαίως από τα τμήματα αυτής που τυχόν διαχωρίζονται προ της απαγόρευσης της κατάτμησης από νομίμως διαμορφωμένους κοινόχρηστους χώρους (οδούς). Με αντίθετη εκδοχή θα οδηγούμαστε σε εσφαλμένες πολεοδομικές λύσεις όπως π.χ. ότι, αν μετά μια τέτοια διαίρεση ακινήτου, μεταβάλλονταν επί το δυσμενέστερο οι όροι αρτιότητας των οικοπέδων τα με τη διαίρεση προκύπτοντα εδαφικά τμήματα θα έπρεπε να θεωρηθούν ως κατά παρέκκλιση άρτια, πράγμα που αντίκειται και προς την προηγούμενη υπ' αριθμόν 136/1986 γνωμοδότηση της Συνέλευσης, που δέχτηκε ότι για την ύπαρξη κατά παρέκκλιση αρτιότητας απαιτείται μεταγραφή του συμβολαίου κατάτμησης του οικοπέδου πριν από την μεταβολή των όρων αρτιότητας των οικοπέδων και δεν αρκεί η απλή κατάρτιση του συμβολαίου ούτε πολύ περισσότερο του σχετικού προσυμφώνου.
V. Η ανωτέρω θέση δεν διαφοροποιείται από το υπ' αριθμόν 13028/1983 συμβόλαιο, που καταρτίστηκε λίγο χρόνο πριν από την ισχύ του επίμαχου προεδρικού διατάγματος, γιατί με το περιεχόμενο στο συμβόλαιο αυτό προσύμφωνο πωλήσεως των 36 αγροτεμαχίων, σαν ενοχική απλώς σύμβαση, δεν μεταβιβάστηκε η κυριότητα αυτών, και συνεπώς δεν επήλθε κατάτμηση της όλης εδαφικής έκτασης, αλλά συνομολογήθηκε υποχρέωση της οικοπεδούχου εταιρείας για τη μεταβίβαση της κυριότητας αυτών στην εργολήπτρια εταιρεία ή τρίτα πρόσωπα υποδεικνυόμενα απ' αυτή, αν και εφόσον θα συνέτρεχαν ορισμένες προϋποθέσεις (Γεωργιάδου - Σταθόπουλου Ερμηνεία Αστικού Κώδικα από το άρθρο 166 παράγραφος 6 και επόμενα, Ράμμος εν Ερμηνεία Αστικού Κώδικα παράγραφος 3 και επόμενα, Γνωμοδότηση Συνέλευσης Νομικών Συμβούλων Διοίκησης 836/1986).
Εξ άλλου ενόψει των εκτεθέντων για την απαγόρευση της κατάτμησης της γης μετά το από 22-06-1983 προεδρικό διάταγμα και για τη νομική φύση του προσυμφώνου δεν μπορεί να χωρέσει εγκύρως μετά το προεδρικό διάταγμα αυτό μεταβίβαση των ως άνω 44 αγροτεμαχίων, που το καθένα έχει έκταση μικρότερη από τα 20 στρέμματα, έστω και αν η μεταβιβαστική της κυριότητας σύμβαση (εμπράγματη) γίνεται σε εκτέλεση προσυμφώνου, προγενεστέρου του προεδρικού διατάγματος. Αν ο νομοθέτης επέτρεπε εν προκειμένω την κατάτμηση της γης σε εκτέλεση προηγουμένων προσυμφώνων θα εκφραζόταν ρητά, όπως έπραξε στην παράγραφο 2 του άρθρου 6 του νόμου 720/1977, με την οποία επέτρεψε την κατάρτιση συμβάσεων κατά παράβαση των πολεοδομικών διατάξεων, εφόσον περί αυτών είχαν συναφθεί συμβολαιογραφικά προσύμφωνα. Αντίθετη άποψη, κατά την οποία εγκύρως από την οικοπεδούχο εταιρεία μεταβιβάστηκε ακίνητο σε τρίτο μετά το επίμαχο προεδρικό διάταγμα περί Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου, εφόσον προ αυτού είχε επέλθει κατάτμηση της όλης έκτασης με το παραπάνω υπ' αριθμόν 13000/1983 συμβόλαιο, δέχτηκε χωρίς περαιτέρω αιτιολογίες το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών με την υπ' αριθμόν 13148/1985 απόφασή του, δικάζοντας κατά την εκούσια δικαιοδοσία, σύμφωνα με το άρθρο 791 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, με τη σκέψη δε αυτή υποχρέωσε τον Υποθηκοφύλακα Σπάτων για τη μεταγραφή σχετικού συμβολαίου. Αλλά η απόφαση αυτή, εκδοθείσα όχι κατά την τακτική αλλά κατά την εκούσια διαδικασία, δεν έκρινε μετά δυνάμεως δεδικασμένου ως προς το κύρος της μεταβίβασης αυτής, αλλά δεσμεύει απλώς τον Υποθηκοφύλακα για την ως άνω μεταγραφή, από απόψεως δε του σκοπούμενου θέματος στερείται επιχειρηματολογίας.
VI. Κατ' ακολουθία των εκτεθέντων, η Συνέλευση εν σχέσει με το τιθέμενο σ' αυτή ως άνω ερώτημα έχει τη γνώμη ότι με βάση το εκτεθέν ιστορικό δεν επήλθε προ του προεδρικού διατάγματος περί Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου Αττικής σύμφωνα με το υπ' αριθμόν 3200/1983 συμβόλαιο νόμιμα κατάτμηση της εδαφικής έκτασης, που παρέμεινε στην ιδιοκτησία της ετερόρρυθμης εταιρείας Αγρόκτημα Ντράφι, στα περιγραφόμενα στο συμβόλαιο αυτό 44 αγροτεμάχια ούτε μπορεί να επέλθει τέτοια κατάτμηση μετά το παραπάνω προεδρικό διάταγμα. Ειδικότερα νομικός σύμβουλος Ε. Οικονόμου διατύπωσε επιπλέον τη γνώμη, σε συνάφεια προς το εξεταζόμενο εν προκειμένω ζήτημα, ότι η διοίκηση προκειμένου ν' ανακαλέσει τις χορηγηθείσες 44 άδειες οικοδομήσεως έπρεπε να σταθμίσει την δημιουργηθείσα εν τω μεταξύ πραγματική κατάσταση χωρίς υπαιτιότητα των διοικούμενων και τις εντεύθεν καταστροφικές συνέπειες αυτών ενόψει της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας σύμφωνα με την οποία και η παράνομη διοικητική πράξη δεν ανακαλείται εάν βάσει αυτής δημιουργήθηκε πραγματική και νομική κατάσταση, η ανατροπή της οποίας αντίκειται στις αρχές της χρηστής διοίκησης.
Ο Νομικός Σύμβουλος Διοίκησης