Συνδεθείτε στην Υπηρεσία Νομοσκόπιο Είσοδος στην υπηρεσία Νομοσκόπιο.     Χρήστης Κωδικός   Υπενθύμιση στοιχείων λογαριασμού       Νέοι χρήστες Εάν είστε νέος χρήστης, θα πρέπει να δημιουργήσετε ένα ΔΩΡΕΑΝ λογαριασμό προκειμένου να φύγει το παράθυρο αυτό και να αποκτήσετε πλήρη πρόσβαση στην υπηρεσία Νομοσκόπιο. Δημιουργία νέου λογαριασμού

Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 775/1996 (11-12-1996)

 

Αριθμός ερωτήματος: 31219/2660/1995 Διεύθυνση ΕΣΥΕΔΑΚ.

 

Περίληψη Ερωτήματος: Ερωτάται: αν, η κατά τις διατάξεις του νόμου 1512/1985, εξαίρεση από την κατεδάφιση αυθαιρέτου κτίσματος, είναι δυνατόν να ζητηθεί από μερικούς εκ των συνιδιοκτητών η είναι απαιτητή η αίτηση ή συγκατάθεση όλων των συνιδιοκτητών.

 

Επί του ανωτέρω ερωτήματος, το Γ' τμήμα του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους γνωμοδότησε ομοφώνως, ως εξής:

 

Ι. α. Η διάταξη του άρθρου 16 παράγραφος 5 του νόμου 1337/1983, όπως προστέθηκε με το άρθρο 8 παράγραφος 8.5 του νόμου 1512/1985 και συμπληρώθηκε με την παράγραφο 6 εδάφιο β' του άρθρου 5 του νόμου 2052/1992 (ΦΕΚ 94/Α/1992) ορίζει τα εξής:

 

{Ειδικά τα αυθαίρετα κτίσματα ή κατασκευές που βρίσκονται εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων ή εντός ορίων οικισμών πριν από το 1923, που έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 31-01-1983 και που δεν έχουν δηλωθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 15 του παρόντος νόμου, εάν δεν αντιβαίνουν στους όρους και περιορισμούς δόμησης της περιοχής που βρίσκονται, μπορεί να εξαιρούνται από την υποχρεωτική κατεδάφιση, επιφυλασσομένων των διατάξεων των παραγράφων 2 και 3 του άρθρου 15. Η εξαίρεση από την κατεδάφιση, γίνεται με απόφαση του Νομάρχη με τη διαδικασία και μετά από σύμφωνη γνώμη της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας. Με απόφαση του υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος καθορίζονται ο τρόπος, η διαδικασία, τα δικαιολογητικά για την έκδοση της οικοδομικής αδείας για τα κτίσματα αυτά, η καταβολή ειδικής εισφοράς, το ύψος της οποίας μπορεί να είναι διαφορετικό από τα οριζόμενα στο άρθρο 18 του νόμου 1337/1983, ο τρόπος καταβολής της και κάθε άλλη λεπτομέρεια για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής.}

 

β. Με την κατ' εξουσιοδότηση της ανωτέρω διατάξεως, εκδοθείσα 23187/3627/1985 (ΦΕΚ 172/Β/1985) απόφαση Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων ενώ καθορίστηκαν τα δικαιολογητικά για την έκδοση οικοδομικής αδείας των κατά τ' ανωτέρω, εξαιρουμένων της κατεδαφίσεως κτισμάτων, και ορίστηκε στο άρθρο 1 ότι:

 

{υποβάλλεται στην αρμόδια Πολεοδομική υπηρεσία αίτηση ιδιοκτήτη με τα εξής δικαιολογητικά...}

 

ουδέν ορίζεται περί των υπόχρεων προς υποβολή αιτήσεως για την εξαίρεση από την κατεδάφιση ή των δικαιολογητικών και της εν γένει διαδικασίας,σε περίπτωση που το αυθαίρετο ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες.

 

ΙΙ. Το άρθρο 785 του Αστικού Κώδικα ορίζει ότι:

 

{Εάν δικαίωμα ανήκει εις περισσότερους από κοινού, εφόσον εν τω νόμω δεν ορίζεται άλλο τι, υφίσταται μεταξύ αυτών κοινωνία κατ' ιδανικά μέρη. Εν αμφιβολία λογίζεται ότι τα μέρη ίσα.}

 

Περαιτέρω, τα άρθρα 788, 789 και 792 ορίζουν ότι:

 

{Άρθρο 788: Διοίκησης κοινού

 

Η διοίκησης του κοινού ανήκει σε όλους, ομού τους κοινωνούς. Έναντι αλλήλων ευθύνονται δια παν πταίσμα. Επικειμένου κινδύνου, έκαστος τούτων δικαιούται και άνευ συναινέσεως των λοιπών να λάβει τα απαιτούμενα προς συντήρηση του πράγματος μέτρα.

 

Άρθρο 789: Δια πλειοψηφίας

 

Δι' αποφάσεως πλειοψηφίας των κοινωνών δύναται να καθορισθεί ο δια το κοινόν αντικείμενον προσήκων τρόπος τακτικής διοικήσεως και εκμεταλλεύσεως αυτού. Η πλειοψηφία λαμβάνεται κατά το μέγεθος των μερίδων.

 

Άρθρο 792: Ουσιώδεις μεταβολές και προσθήκες

 

Ουσιώδης μεταβολή του κοινού αντικειμένου ή δυσαναλόγως δαπανηρά προσθήκη εις τούτο, δεν δύναται να αποφασισθεί υπό της πλειοψηφίας ούτε δι' αγωγής να απαιτηθεί...}

 

Από τον συνδυασμό και την αλληλουχία των διατάξεων αυτών, προκύπτει ότι επί κοινωνίας δικαιώματος ισχύουν οι εξής αρχές, εφαρμοζόμενες και επί συγκυριότητας (Άρθρο 1113):

 

{α) ότι η διοίκηση του κοινού ανήκει σε όλους μαζί τους κοινωνούς

 

β) η πλειοψηφία των κοινωνών, σχηματιζόμενη κατά το μέγεθος των μερίδων και όχι κατά τον αριθμό των κοινωνών, δικαιούται να αποφασίζει, μόνο περί της τακτικής διοικήσεως και εκμεταλλεύσεως του πράγματος και

 

γ) ότι κάθε ενέργεια υπερβαίνουσα τα όρια της τακτικής διοικήσεως (ή διαχειρίσεως) και εκμεταλλεύσεως, εκφεύγει της αρμοδιότητας της πλειοψηφίας και δεν δύναται να επιχειρηθεί, ούτε κατόπιν δικαστικής αποφάσεως.}

 

Ποιες θεωρεί πράξεις διοικήσεως και με ποιο κριτήριο θα διαγνωσθεί αν μια ενέργεια υπερβαίνει ή όχι τα όρια της τακτικής διαχειρίσεως, δεν αναφέρεται στο νόμο. Πάντως, ως τέτοιες πράξεις (διοικήσεως) πρέπει να θεωρηθούν εκείνες, οι οποίες από νομικής ή πραγματικής απόψεως, επάγονται μεταβολή της καταστάσεως του κοινού π.χ. κατεδαφίσεις, ανοικοδομήσεις, μετασκευή ή επιδιόρθωση κοινής οικοδομής (βλέπε Φίλιος Ερμηνεία Αστικού Κώδικα, άρθρο 788, 13, Γεωργιάδη - Σταθόπουλου Αστικός Κώδικας άρθρο 788 αριθμός 8 και εκεί παραπομπές), ενώ ως πράξεις τακτικής διοικήσεως (η οποία διαφέρει της διοικήσεως, ως έχουσα η τελευταία ευρύτερο περιεχόμενον και μη υποκείμενη στους περιορισμούς του άρθρου 792 του Αστικού Κώδικα που υπόκειται η τακτική διοίκηση), περιλαμβάνεται η λήψη παντός μέτρου που επιβάλλεται από τη φύση και τον προορισμό του κοινού αντικειμένου και από την αντικειμενική εκτίμηση των ειδικών συνθηκών (βλέπε Φίλιος Ερμηνεία Αστικού Κώδικα, άρθρο 789, 32, Μπόσδα Ελευθέριου, Δίκαιο 1973, 2, Καυκά Αστικός Κώδικας άρθρα 788-789 παράγραφος 5).

 

Τέλος ως ουσιώδης μεταβολή που δεν ανήκει στην αρμοδιότητα της πλειοψηφίας, θεωρείται κάθε σχετική ενέργεια, που κατά την κοινή πείρα, και τις αντιλήψεις των συναλλαγών, επιφέρει ουσιαστική αλλαγή τη φύση, στη μορφή ή τον οικονομικό σκοπό του κοινού αντικειμένου, ανεξαρτήτως αν η μεταβολή ωφελεί ή τυχόν βλάπτει τους κοινωνούς (Λιτζερόπουλος Γνωμοδότηση Θέμις 228 και επόμενα, Φιλιππόπουλος Ερμηνεία Αστικού Κώδικα 792 αριθμός 6), αλλά και κάθε ενέργεια που επιφέρει μεταβολή στον προορισμό του πράγματος για κάποιο διαρκή σκοπό, ως π.χ. ανοικοδόμηση γηπέδου, κατεδάφιση παλαιού μονώροφου και ανέγερση τριωρόφου κ.λ.π.) ενώ δυσανάλογη δαπανηρά προσθήκη στο κοινό υπάρχει όταν προσαυξάνεται - μεγεθύνεται με νέα κατασκευή το κοινόν (π.χ. δια προσθήκης ορόφων στην κοινή οικία) και η δαπάνη υπερβαίνει κατά πολύ την ανάλογη αξία αυτού (βλέπε Καυκάς Ενοχικό Δίκαιο ΙΙ άρθρο 792, Αποστολίδης Ενοχικό Δίκαιο τόμος 4, σελίδα 304). Όμως και η μη δυσαναλόγως δαπανηρά προσθήκη, εάν συνεπάγεται ουσιώδη μεταβολή του κοινού, αποφασίζεται μόνο από το σύνολο των κοινωνών (Βλέπε Φίλιος Ερμηνεία Αστικού Κώδικα.

 

Κατ' ακολουθία των ανωτέρω, ανενδοίαστα συνάγεται ότι η ενέργεια των κοινωνιών για εξαίρεση από την κατεδάφιση, αποσκοπούσα βεβαίως στη διατήρηση της αυθαίρετης κατασκευής, ανάγεται σε πράξη διοικήσεως που εκ του νόμου επιφέρει ουσιώδη μεταβολή του κοινού, συνισταμένη στην υλική διατήρηση του και στη μεταβολή της νομικής καταστάσεως του (από αυθαίρετο, καθίσταται εξαιρούμενο της κατεδαφίσεως). Προσέτι δε, η εν λόγω ενέργεια των κοινωνών, αν και δεν αποτελεί αυτή καθεαυτή ως ενέργεια προσθήκη στο κοινό τείνουσα όμως στην υλική διατήρηση της αυθαιρέτως ανεγερθείσης κατασκευής, και δη κατ' εξαίρεση του κανόνος που θέλει την αυθαίρετη κατασκευή κατεδαφιστέα, εξομοιώνονται από απόψεως αποτελέσματος με προσθήκη και δη δαπανηρά προσθήκη, ως έχουσα αναγκαία συνέπεια (προκειμένου να μην κατεδαφιστεί το αυθαίρετο) την έκδοση οικοδομικής αδείας, κατά τη διάταξη του άρθρου 16 παράγραφος 5 του νόμου 1337/1983 και των διατάξεων της προαναφερθείσης 23187/3627/1985 υπουργικής αποφάσεως, η οποία όμως έκδοση προϋποθέτει, απαραιτήτως, την καταβολή του διπλασίου της ειδικής εισφοράς των άρθρων 1, 2 και 3 του από 03-09-1983 προεδρικού διατάγματος.

 

Συνεπώς, κατά τη γνώμη του τμήματος, μόνο με την ομόφωνη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών, δύναται να ζητηθεί η κατά τις διατάξεις του νόμου 1512/1985 εξαίρεση από την κατεδάφιση του κοινού.

 

Τα ανωτέρω δεν έρχονται σε αντίθεση με τις διατάξεις του νόμου [Ν] 1562/1985, κατά τις οποίες παρέχεται το δικαίωμα στους συγκεντρώνοντας το 65% συγκυρίους να ζητήσουν δικαστικώς να επιτραπεί, υπό τις αναφερόμενες σ' αυτές προϋποθέσεις (αναπόφευκτη ανάγκη ή φανερή ωφέλεια για όλους τους συγκυρίους ή ετοιμόρροπα επικίνδυνη οικοδομή ή ασύμφορη η διατήρηση υφισταμένης οικοδομής) η οικοδόμηση ή ανοικοδόμηση ή ακόμη και η συμπληρωματική μέχρι την εξάντληση του συντελεστή δόμησης οικοδόμηση (εφόσον αυτή είναι δυνατή και συμφέρουσα), επειδή, εξ αντικειμένου, δεν είναι εφαρμόσιμες αυτές οι διατάξεις στην περίπτωση της εξαιρέσεως από την κατεδάφιση (Εφετείο Θεσσαλονίκης 658/1993 Αρμενόπουλος 1993, 619), καθόσον, ο νομοθέτης, διασπώντας την εκ του άρθρου 792 του Αστικού Κώδικα αρχή της ομοφωνίας που απαιτείτο για την οικοδόμηση ή ανοικοδόμηση οικοπέδων και προκειμένου να μη μείνουν πολεοδομικώς αναξιοποίητα τα ακίνητα σε περίπτωση που δεν υπάρχει προς τούτο ομοφωνία των συγκυρίων, θέλησε να παράσχει στην πλειοψηφία του 65% των συγκυρίων το προαναφερθέν δικαίωμα να ζητήσει αυτή, δικαστικώς, να επιτραπεί η οικοδόμηση ή ανοικοδόμηση με την προϋπόθεση, κυρίως ότι θα ανεγερθεί οικοδομή κατά το σύστημα αντιπαροχής και όχι να επιτραπεί από το δικαστήριο η νομιμοποίηση της ήδη, άνευ ομοφωνίας των κοινωνών, ανεγερθείσης παρανόμως οικοδομής.

 

Θεωρήθηκε

Αθήνα 27-12-1996

Ο Προεδρεύων

Ο Εισηγητής