ΝΣΚ 239/1998
 Περιεχόμενα |  Προηγούμενο |  Επόμενο |
|
Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 239/1998 (01-04-1998)
Αριθμός Ερωτήματος: Υπ' αριθμόν πρωτοκόλλου οίκοθεν 56173/302/1997 έγγραφο της Διεύθυνσης Επιθεώρησης του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων.
Περίληψη ερωτήματος: Ερωτάται: Αν η υπ' αριθμόν 276/1996 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους ισχύει και για τις ιδιοκτησίες των πρώην ιδιοκτητών Γαμβρούλια και Χελιώτη οι οποίες δεν περιλαμβάνονται στην έκταση για την οποία καλυπτόταν ο Αθανάσιος Ηλία Γιαννακούλης με τα 174/17-02-1925 και 686/29-07-1925 ειδικά πληρεξούσια να επισπεύσει την ένταξη στο σχέδιο πόλεως της περιοχής Νέας Κηφισιάς (Αδάμες) και να παραχωρήσει στο Δήμο κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, αφού ληφθούν υπόψη και οι δεσμεύσεις που ανέλαβε ο προαναφερόμενος Αθανάσιος Γιαννακούλης με την υπ' αριθμόν 185/1925 συμβολαιογραφική πράξη και με την από 23-11-1926 σύμβαση που κυρώθηκε με το από [ΠΔ] 26-11-1926 διάταγμα (ΦΕΚ 424/Α/1926).
Επί του ανωτέρω ερωτήματος, το Γ' Τμήμα του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους γνωμοδότησε ομοφώνως τα εξής:
1. Με το άρθρο 7 του από 17-07-1923 νομοθετικού διατάγματος περί σχεδίων πόλεων, κωμών και συνοικισμών του Κράτους και οικοδομής αυτών (ΦΕΚ 228/Α/1923) ορίζεται, ότι:
{1. Προκειμένου περί εγκρίσεως σχεδίων προς ίδρυση εξοχικών ή και αστικών περί τις πόλεις και κώμες συνοικισμών επί μεγάλων κτημάτων, ην οπωσδήποτε επισπεύδουν οι ιδιοκτήτες αυτών ή οι αναλαμβάνοντες την εκμετάλλευσή των, επιτρέπεται ίνα η τοιαύτη έγκρισις παρέχεται όρους, επιβαλλομένων:
α) Εις τους ιδιοκτήτες των κτημάτων τούτων οιωνδήποτε υποχρεώσεων ως προς την ανέγερση οικοδομών, την παραχώρηση δωρεάν γηπέδων καταλαμβανόμενων υπό κοινοχρήστων χώρων ή προοριζομένων δια κοινωφελείς σκοπούς, και την εκτέλεσιν και συντήρηση εξωραϊστικών, εξυγιαντικών, συγκοινωνιακών και ετέρων οιωνδήποτε εξυπηρετικών των αναγκών του συνοικισμού έργων και
β) Εις τα εντός του εν λόγω σχεδίου περιλαμβανόμενα ακίνητα, οιωνδήποτε πέραν των υπό του παρόντος διατάγματος προβλεπομένων περιορισμών.
Δια την τήρηση των ανωτέρω όρων δέον να παρέχεται εις το Δημόσιον ή τον οικείον δήμο ή κοινότητα ανάλογος εγγύησις...
2. Περί των ανωτέρω όρων, περιορισμών και εγγυήσεων συνομολογείται σύμβασις μεταξύ των ενδιαφερομένων και του δήμου ή του Δημοσίου, ..., και ισχύει από της κυρώσεώς της δια βασιλικού διατάγματος, εκδιδομένου μετά γνώμη του συμβουλίου των δημοσίων έργων.}
Με το άρθρο 1 παράγραφοι 1, 2, 4 και 5 του νομοθετικού διατάγματος 690/1948 περί συμπληρώσεως των περί σχεδίων πόλεων διατάξεων (ΦΕΚ 133/Α/1948) ορίζεται, ότι:
{1. Οι κοινόχρηστοι χώροι (πλατείες, οδοί, άλση, κήποι κ.λ.π.) οι καθοριζόμενοι υπό των μέχρι της ισχύος του παρόντος εγκριθέντων, επισπεύσει των ιδιοκτητών ή των αναλαβόντων την εκμετάλλευση των οικείων εκτάσεων, σχεδίων ρυμοτομίας συνοικισμών, θεωρούνται περιελθόντες εις την κοινή χρήση από της εγκρίσεως του καθορίσαντος τούτους σχεδίου του συνοικισμού, είτε επεβλήθη εις τους άνω επισπεύσαντας την έγκριση η υποχρέωσις της παραιτήσεως αυτών από της κυριότητος, νομής και κατοχής των χώρων τούτων, ασχέτως αν ξεπληρώθηκε αυτή ή όχι, είτε δεν επεβλήθη μεν τοιαύτη υποχρέωσις, η επιδιωχθείσα όμως παρά τούτων έγκρισις του σχεδίου είχε ως αναγκαίο, κατ' αμάχητο τεκμήριον, επακολούθημα την, κατ' ελευθέρα βούλησιν αυτών, παραίτησή των από της κυριότητος, νομής και κατοχής των υπό των ως άνω χώρων καταλαμβανόμενων γηπέδων, άνευ της οποίας δεν ήταν δυνατή η έγκρισις του σχεδίου και η διάθεσις των υπό τούτου ορισθέντων οικοδομήσιμων δι' οιονδήποτε σκοπόν χώρων...
2. Η προηγουμένη παράγραφος ισχύει και δια τους συνεπεία μεταγενέστερης τροποποιήσεως σχεδίου καθορισθέντος κοινοχρήστους χώρους τους καταλαμβάνοντας γήπεδα ανήκοντα κατά τον χρόνον της τροποποιήσεως εις τους επισπεύσαντας την έγκριση του σχεδίου, εφ' όσον η τροποποίησις εγένετο τη αιτήσει αυτών ή άλλως εγένετο αποδεκτή καθ' οιονδήποτε χρόνον έστω και σιωπηρώς, μη εκδηλωθείσης εγγράφως μέχρι της ισχύος του παρόντος οιασδήποτε αντιθέσεως ή επιφυλάξεως τούτων. Εν τη περιπτώσει της παρούσης παραγράφου οι τυχόν εκ της τροποποιήσεως καταργούμενοι κοινόχρηστοι χώροι καθιστάμενοι οικοδομήσιμοι περιέχονται εις την κυριότητα, νομή και κατοχήν των επισπευσάντων την έγκριση του σχεδίου, καθ' ο ποσόν δεν υπερβαίνουν το εμβαδόν των κατά το προηγούμενο εδάφιο καθισταμένων δια της τροποποιήσεως κοινοχρήστων.
4. Οι διατάξεις των παραγράφων 1 και 2 δεν ισχύουν εάν οι κοινόχρηστοι χώροι καταλαμβάνουν ακίνητα μη ανήκοντα εις τους επισπεύσαντας την έγκριση του σχεδίου, δια την αποζημίωση των οποίων ως προς το αναλογούν εις τους Δήμους και τις Κοινότητας μέρος, υπόχρεοι ορίζονται οι επισπεύσαντες την έγκριση του σχεδίου.
5. Τα εν τοις παραγράφους 1 και 2 οριζόμενα ισχύουν αναλόγως και δια τα οικόπεδα τα προοριζόμενα κατά τα αυτά ως άνω σχέδια δια την ανέγερση κοινής ωφελείας κτιρίων, εν οις και οι χώροι αθλητικών εν γένει εγκαταστάσεων, λουτρών και κέντρων αναψυχής, ων η κυριότης, νομή και κατοχή, εάν δεν μεταβιβάσθηκε μέχρι τούδε εις εκπλήρωση αναληφθείσης ή και απλώς επιβληθείσης υποχρεώσεως, θεωρείται μεταβιβαζόμενη εκ του παρόντος νόμου εις τα αρμόδια προς ανέγερση των κοινής ωφελείας κτιρίων νομικά πρόσωπα, της μεταγραφής αυτών ενεργούμενης με φροντίδα των προσώπων τούτων.}
Από τις διατάξεις αυτές, όπως έγινε δεκτό και με την παραπάνω 276/1996 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, προκύπτουν τα εξής:
α. Ότι, εφόσον η έγκριση σχεδίου πόλεως, κώμης ή συνοικισμού, με το οποίο καθορίζονται χώροι ως κοινόχρηστοι ή προοριζόμενοι για κτίρια κοινής ωφέλειας, γίνεται με επίσπευση των ιδιοκτητών των ακινήτων ή των προσώπων που αναλαμβάνουν την εκμετάλλευση των οικείων εκτάσεων, από την έγκριση του σχεδίου θεωρείται ότι οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι περιήλθαν στην κοινή χρήση ή στην κυριότητα των οικείων φορέων (κοινωφελείς χώροι) οι δε κατά το χρόνο εγκρίσεως του σχεδίου ιδιοκτήτες των χώρων αυτών θεωρούνται, κατ' αμάχητο τεκμήριο, ότι παραιτήθηκαν από την κυριότητα, νομή και κατοχή των χώρων αυτών. Αυτό όμως συμβαίνει αν οι ιδιοκτήτες των ακινήτων επέσπευσαν ή επεδίωξαν την έγκριση του σχεδίου με το οποίο καθορίστηκαν οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι. Αν οι κοινόχρηστοι ή κοινωφελείς χώροι δεν ανήκουν σ' αυτούς που επέσπευσαν την έγκριση του σχεδίου αλλά σε τρίτους, θα πρέπει για τη συντέλεση της απαλλοτριώσεως των χώρων αυτών, να καταβληθεί στους τρίτους η προσήκουσα αποζημίωση, απλώς δε υπόχρεοι για την αποζημίωση αυτή, ως προς το αναλογούν στους Δήμους ή τις Κοινότητες μέρος, είναι σύμφωνα με τις παραπάνω διατάξεις αυτοί που επέσπευσαν την έγκριση του σχεδίου (βλέπε ΣτΕ 1323/1995, ΑΠ 429/1987, Νομικό Βήμα 36.913, 405/1986, Ελληνική Δικαιοσύνη 28,998, 499/1983, Νομικό Βήμα 32.53, 228/1983, Νομικό Βήμα 31,1554, 1191/1981, Νομικό Βήμα 30.799, 1591/80, Νομικό Βήμα 29,897, 1112/80, Νομικό Βήμα 29.510, 47/1980, Νομικό Βήμα 29.27, 1/1979, Νομικό Βήμα 27.940, 57/1976, ΕΕΝ 1976, 550, 150/1976, ΕΕΝ 1976 580, 192/1973, ΕΕΝ 1973.691, 927/1972, ΕΕΝ 1973.255, 544/1972, ΕΕΝ 1972.814, 747/1954).
β. Ότι οι παραπάνω διατάξεις που θεσπίζουν την περιέλευση των ακινήτων στην κοινή χρήση ή στην κυριότητα των οικείων φορέων (για τα κοινωφελή ακίνητα) και την κατ' αμάχητο τεκμήριο παραίτηση των ιδιοκτητών από την κυριότητα, νομή και κατοχή των ακινήτων αυτών, δεν αντιβαίνουν στις προστατευτικές της ιδιοκτησίας συνταγματικές διατάξεις, γιατί δεν επιφέρουν αφαίρεση της ιδιοκτησίας χωρίς τη θέληση του ιδιοκτήτη αλλά απεναντίας προϋποθέτουν την κατ' ελευθέρα βούληση παραίτηση των ιδιοκτητών (ΑΠ 405/1986, όπως παραπάνω, ΑΠ 1591/1980, όπως παραπάνω, ΑΠ 197/1957 Αρχείο Νομολογίας 1975,549).
γ. Ότι οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, που με την έγκριση του σχεδίου περιέχονται σύμφωνα με τα παραπάνω στην κοινή χρήση ή στην κυριότητα των οικείων φορέων, αντίστοιχα, δεν επανέρχονται στους πρώτους ιδιοκτήτες και αν, με τροποποίηση του σχεδίου, αποβάλουν την ιδιότητα του κοινόχρηστου ή κοινωφελούς και καταστούν οικοδομήσιμοι χώροι ή τεθούν εκτός σχεδίου, εκτός εάν με την τροποποίηση καθίστανται κοινόχρηστοι άλλοι χώροι των ιδιοκτητών και κατά ίσο προς αυτούς εμβαδόν ή εάν οι κατά την έγκριση του σχεδίου ιδιοκτήτες είχαν με σχετική σύμβαση επιφυλάξει υπέρ αυτών την κυριότητά τους επί των χώρων αυτών, σε περίπτωση αποβολής της ιδιότητας του κοινοχρήστου ή κοινωφελούς ή της θέσεως αυτών εκτός σχεδίου (βλέπε την αναφερόμενη παραπάνω υπό στοιχείο α νομολογία).
2. Με την αναφερόμενη παραπάνω 276/1996 γνωμοδότηση έγινε δεκτό, ότι σύμφωνα με το διδόμενο από την Υπηρεσία πραγματικό, το ρυμοτομικό σχέδιο του εξοχικού συνοικισμού Νέας Κηφισιάς εγκρίθηκε με το από [ΠΔ] 07-07-1925 διάταγμα (ΦΕΚ 169/Α/1925), με επίσπευση του Αθανάσιου Ηλία Γιαννακούλη, ο οποίος με το άρθρο 8 της από 23-11-1926 συμβάσεώς του με τον Υπουργό της Συγκοινωνίας, που κυρώθηκε με το από [ΠΔ] 26-11-1926 διάταγμα (ΦΕΚ 424/Α/1926) παραιτήθηκε από κάθε δικαίωμα αποζημιώσεως για τους προβλεπόμενους από το σχέδιο κοινόχρηστους χώρους, ήτοι οδούς, πλατείες, άλση κ.λ.π. και ανέλαβε την υποχρέωση να αποζημιώσει τους τρίτους, στους οποίους τυχόν θα ανήκαν μερικοί από τους χώρους αυτούς, κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στην πιο πάνω σύμβαση. Επιπροσθέτως, κατά το πραγματικό που δέχθηκε η παραπάνω γνωμοδότηση, με το από [ΠΔ] 24-04-1952 διάταγμα (ΦΕΚ 120/Α/1952) τροποποιήθηκε το πιο πάνω ρυμοτομικό σχέδιο και χώροι χαρακτηριζόμενοι στο σχέδιο του 1925 ως κοινόχρηστοι εμφανίζονται πλέον ως οικοδομικά τετράγωνα και χώροι πλατειών και αγοράς, μέρος δε των οικοδομικών αυτών τετραγώνων έχουν κτισθεί από τους διαδόχους των αρχικών ιδιοκτητών, ενώ ο Δήμος Κηφισιάς έχει αναγνωρισθεί με την 405/1986 απόφαση του Αρείου Πάγου κύριος κοινοχρήστων αλσών.
Με βάση τα πραγματικά αυτά δεδομένα έγιναν παραπέρα δεκτά με την παραπάνω γνωμοδότηση τα εξής:
α. Ότι οι επισπεύσαντες το σχέδιο παραιτήθηκαν της κυριότητας και κάθε αποζημιώσεως μόνο για τους προβλεπόμενους από το σχέδιο κοινόχρηστους χώρους, στους οποίους ήσαν κύριοι, όχι δε και για τους χώρους που ανήκαν σε τρίτους, γιατί δεν είχαν εξουσία να παραιτηθούν από τα δικαιώματα των τρίτων.
β. Ότι το εκ του νόμου και της συμβάσεως αμάχητο τεκμήριο παραιτήσεως από την κυριότητα νομή και κατοχή των προβλεπόμενων από το σχέδιο κοινόχρηστων χώρων και μεταβιβάσεως των χώρων αυτών στο Δήμο ισχύει μόνο για τα ακίνητα που ανήκαν στους επισπεύσαντες το σχέδιο, ενώ οι κοινόχρηστοι χώροι που ανήκαν σε τρίτους τελούν υπό καθεστώς αναγκαστικής απαλλοτριώσεως η οποία δεν συντελείται και οι τρίτοι διατηρούν την κυριότητά τους μέχρι την καταβολή ή παρακατάθεση της αποζημιώσεως.
γ. Ότι εάν οι εκτάσεις των τρίτων εξακολουθούν να χαρακτηρίζονται ως κοινόχρηστοι και να τελούν υπό απαλλοτρίωση, η αξίωση προς αποζημίωση για την συντέλεση της απαλλοτρίωσης υφίσταται κατ' εκείνων που επέσπευσαν το ρυμοτομικό σχέδιο. Και
δ. Ότι μετά την τροποποίηση του αρχικού σχεδίου οι εκτάσεις που απέβαλαν τον κοινόχρηστο χαρακτήρα τους και ανήκαν στο Δήμο, κατά διαδοχή από τους επισπεύσαντες το σχέδιο ή κατόπιν συντελέσεως της απαλλοτριώσεως εκείνων των εκτάσεων που ανήκαν σε τρίτους, θεωρούνται ως ιδιωτική περιουσία του Δήμου. Απεναντίας, οι εκτάσεις που ανήκαν σε τρίτους και είχαν χαρακτηρισθεί με το αρχικό σχέδιο ως κοινόχρηστες και δεν συντελέσθηκε η απαλλοτρίωσή τους, μετά τον αποχαρακτηρισμό τους με την τροποποίηση του έτους 1952, εξακολουθούν να ανήκουν στους τρίτους ιδιοκτήτες ή τους διαδόχους τους, ελεύθερες πλέον από το πολεοδομικό βάρος της κοινοχρησίας, με τον προβλεπόμενο νέο χαρακτηρισμό και χρήση.
3. Όσον αφορά τις ιδιοκτησίες του Χελιώτη και Γαμβρούλια, για τις οποίες έχει τεθεί το ερώτημα, από τα στοιχεία που συνοδεύουν το τελευταίο προκύπτουν ειδικότερα τα εξής:
α. Η περιοχή της Νέας Κηφισιάς ή Αδάμες ανήκε εκτός των άλλων και στους α) Δημήτριο Ιωάννη Χελιώτη, β) Παναγιώτη Ιωάννη Χελιώτη, γ) Κωνσταντίνο Περικλή Γαμβρούλια και δ) Βασιλική σύζυγος Κωνσταντίνου Γαμβρούλια.
Με το υπ' αριθμόν 32125/1923 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Αθηνών Αλέξανδρου Ιωάννη Ζαχαρόπουλου συστάθηκε ομόρρυθμη εταιρεία με την επωνυμία Εταιρεία Προαστείου Αδάμες (Κηφισιάς) Αθανάσιος Γιαννακούλης και ΣΙΑ, με ομόρρυθμα μέλη τον Αθανάσιο Ηλία Γιαννακούλη και τον Αντώνιο Καρατζά και με σκοπό την αγορά εκτάσεως του έξωθι της Κηφισιάς κειμένου κτήματος Αδάμες για την ίδρυση νέου συνοικισμού και εκμετάλλευση του συνοικισμού αυτού. Διευθυντής, Διαχειριστής και Ταμίας της εταιρείας αυτής, εκπροσωπών την εταιρεία σε όλες τις σχέσεις της προς τους τρίτους, ορίσθηκε ο Αθανάσιος Ηλία Γιαννακούλης. Στο υπ' αριθμόν 32154/1923 συμβόλαιο του ιδίου πιο πάνω συμβολαιογράφου, που καταρτίσθηκε μεταξύ αφενός των αναφερομένων παραπάνω Δημήτριο Χελιώτη, Παναγιώτη Χελιώτη, Κωνσταντίνο Γαμβρούλια, και Βασιλική Γαμβρούλια και αφετέρου του Αθανάσιου Ηλία Γιαννακούλη, ως εκπροσώπου της πιο πάνω ομόρρυθμης εταιρείας, αναφέρεται ότι οι πρώτοι από τους συμβαλλομένους αυτούς έχουν στην αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή ένα κτήμα εκτάσεως τριών χιλιάδων περίπου στρεμμάτων κείμενο έξωθι της Κηφισιάς στη θέση Αδάμες, ότι με το υπ' αριθμόν 30860/1923 προσύμφωνο συμβόλαιο του ιδίου συμβολαιογράφου, που έχει καταρτισθεί μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων, τμήμα του εν λόγω κτήματος προορίστηκε δια συνοικισμό κατά τα στο ειρημένο συμβόλαιο μου διαλαμβανόμενα και ότι το τμήμα αυτό που προορίζεται για συνοικισμό είναι εκτάσεως 1555,944 στρεμμάτων και απαρτίζεται κατά το σχετικό σχεδιάγραμμα από τα γήπεδα, τις οδούς, δύο άλση και δύο αγορές, ειδικότερα δε τα 1055,384 στρέμματα του τμήματος αυτού αποτελούν τα οικοδομικά τετράπλευρα, πεντάπλευρα, τρίγωνα κ.λ.π. και τα υπόλοιπα 500,596 στρέμματα αποτελούν τις πλατείες, τις οδούς, τα άλση και τις αγορές.
Περαιτέρω, με το συμβόλαιο αυτό οι πρώτοι των συμβαλλομένων πωλούν στη δεύτερη (ομόρρυθμη εταιρεία) από το τμήμα του συνοικισμού, σε εκτέλεση του παραπάνω προσυμφώνου, έκταση του συνοικισμού αυτού 465,152 στρεμμάτων, από τα οποία τα 297,152 στρέμματα αποτελούν τα αναφερόμενα στο συμβόλαιο αυτό και εμφαινόμενα στο σχετικό σχεδιάγραμμα οικοδομικά τρίγωνα, τετράπλευρα κ.λ.π. (υπ' αριθμούς 2, 4, 5 κ.λ.π.) και τα υπόλοιπα 168 στρέμματα απαρτίζουν το 1/3 εξ' αδιαιρέτου των οδών, των πλατειών, των αλσών και των δύο αγορών του συνοικισμού και τέλος στο ίδιο συμβόλαιο αναφέρεται, ότι όλες οι οδοί, πλατείες, άλση και οι αγορές του συνοικισμού θα ώσι κοινής χρήσεως δι' αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη, η δε διάθεσις του δικαιώματος ανεγέρσεως στις πλατείες, άλση και στις αγορές, καφενείων, ξενοδοχείων, εστιατορίων, παντός είδους πρατηρίων τροφίμων και διαφόρων εν γένει καταστημάτων θα ανήκει κατά τα δύο τρίτα εις τους πωλητές και κατά το εν τρίτον εις την αγοράστρια εταιρεία.
β. Η παραπάνω περιοχή Αδάμες εντάχθηκε στο σχέδιο το έτος 1925 με το αναφερόμενο πιο πάνω Διάταγμα του έτους 1925 (ΦΕΚ 169/Α/1925) αλλά στο σχέδιο αυτό περιελήφθησαν και εκτάσεις πέραν των αναφερόμενων στο παραπάνω υπ' αριθμόν 32.154/1923 συμβόλαιο, οι οποίες ανήκαν α)α) σε τρίτους (εμφυτευτές), που είχαν αναγνωρισθεί ιδιοκτήτες με την υπ' αριθμόν 4299/1923 απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών και β) στους παραπάνω ιδιοκτήτες Δημήτριο Χελιώτη, Παναγιώτη Χελιώτη, Κωνσταντίνο Γαμβρούλια, και Βασιλική Γαμβρούλια. Οι εκτάσεις αυτές στο σχεδιάγραμμα του Διατάγματος εγκρίσεως του σχεδίου φαίνονται με τους αριθμούς 2, 9 και 10.
γ. Στη συνέχεια ο Αθανάσιος Ηλία Γιαννακούλης συνήψε με την 185/1925 πράξη του συμβολαιογράφου Αθηνών Ανδρέα Νικολάου Κοκοτάκη σύμβαση με το Δήμο Αθηναίων, ενεργώντας α)α) ως ανάδοχος της επιχειρήσεως του Συνοικισμού Νέα Κηφισιά και β)β) ως πληρεξούσιος των παραπάνω ιδιοκτητών Δημήτριο Χελιώτη, Παναγιώτη Χελιώτη, Κωνσταντίνο Γαμβρούλια, και Βασιλική Γαμβρούλια με βάση του υπ' αριθμόν 174/1925 πληρεξούσιο του ιδίου συμβολαιογράφου. Στη συμβολαιογραφική αυτή πράξη ορίζεται, ότι η σύμβαση καταρτίζεται προς λεπτομερή καθορισμό των υποχρεώσεων ας αναλαμβάνει ο Αθανάσιος Ηλία Γιαννακούλης ως ανάδοχος της επιχειρήσεως του Συνοικισμού Νέα Κηφισιά. Περαιτέρω στην πράξη αυτή ορίζονται και τα εξής:
Ο Αθανάσιος Ηλία Γιαννακούλης δι' εαυτόν και υφ' ην παρίσταται ιδιότητα του πληρεξουσίου των Δημήτριου Ιωάννη Χελιώτη, Παναγιώτη Ιωάννη Χελιώτη, Κωνσταντίνου Περικλή Γαμβρούλια και Βασιλικής συζύγου Κωνσταντίνου Γαμβρούλια δηλοί ότι ουδεμίαν απαίτηση αποζημιώσεως έχει παρά του Δήμου Αθηναίων δια τα καταλαμβανόμενα και αμέσως κατωτέρω περιγραφόμενα γήπεδα του εγκεκριμένου σχεδίου και προοριζόμενα δια την κοινή χρήσιν και κοινή ωφέλεια, εάν δε τινά τούτων επωλήθησαν ήδη προς τρίτους αναλαμβάνει ο ανάδοχος την αποζημίωση.
Στη συνέχεια περιγράφονται τα γήπεδα αυτά που είναι Αγορά, Εκκλησία, Αστυνομικό Κατάστημα, Σχολεία και Κοινοτικό Κατάστημα, Γυμναστήριο, Νεκροταφείο και οδοί και λεωφόροι, οι οποίες ανήκουν κατά κυριότητα κατά το 1/3 εξ' αδιαιρέτου στον Αθανάσιο Ηλία Γιαννακούλη, και κατά τα 2/3 εξ αδιαιρέτου στους Δημήτριο Χελιώτη, Παναγιώτη Χελιώτη, Κωνσταντίνο Γαμβρούλια, και Βασιλική Γαμβρούλια. Τέλος ορίζεται ότι ο Αθανάσιος Ηλία Γιαννακούλης δι' εαυτόν και υφ' ην παρίσταται ιδιότητα παραχωρεί όλους τους ανωτέρω χώρους, ων αυτός μεν τυγχάνει κατά το 1/3 εν τρίτον εξ' αδιαιρέτου κύριος, ως είρηται, κατά δε τα δύο τρίτα εξ' αδιαιρέτου οι εντολείς αυτού. Με το 174/1925 πληρεξούσιο, με βάση το οποίο καταρτίσθηκε η παραπάνω 185/1925 συμβολαιογραφική πράξη και σύμβαση, οι Δημήτριος Χελιώτη, Παναγιώτης Χελιώτη, Κωνσταντίνος Γαμβρούλια, και Βασιλική Γαμβρούλια δήλωσαν, ότι προκειμένου ο Αθανάσιος Ηλία Γιαννακούλης να υπογράψει, ως ανάδοχος του συνοικισμού Νέα Κηφισιά την μετά του Δήμου Αθηναίων σχετική σύμβαση, προς έγκριση του σχεδίου του συνοικισμού τούτου, συμφώνως με το από 17-07-1923 νομοθετικό διάταγμα... παρέχουν σ' αυτόν την ειδική εντολήν και πληρεξουσιότητα και αποκλειστικώς και μόνον ταύτη, όπως παραχωρήσει εις την κυριότητα του Δήμου Αθηναίων, κατά δωρεάν παραχώρηση, το μερίδιον της ιδιοκτησίας των επί των κοινοχρήστων χώρων του εν λόγω συνοικισμού, των ως τοιούτων χαρακτηρισθέντων κατά την έγκριση του σχεδίου ήτοι τα δύο τρίτα εξ αδιαιρέτου των κοινοχρήστων τούτων χώρων, παραιτηθεί δε παντός δικαιώματός των και πάσης περί αποζημιώσεως απαιτήσεώς των δια την παραχώρηση ταύτη εις τον Δήμο Αθηναίων του μεριδίου των επί των κοινοχρήστων χώρων και επιπροσθέτως δήλωσαν ότι ουδεμίαν πέραν της ειδικής εντολής ταύτης παρέχεται εξουσιοδότησις εις τον πληρεξούσιό των τούτον παρά των εντολέων του, τούτου και μόνου αποκλειστικώς υπέρχοντος, ως αναδόχου, όλες τις υποχρεώσεις και ευθύνες τις τε εκ του ρηθέντος νομοθετικού διατάγματος που πηγάζει ως και τις εκ της μεταξύ αυτού και του Δήμου Αθηναίων υπογραφησόμενης ως ανωτέρω είρηται, συμβάσεως απορρέουσας τοιαύτας ουδεμίαν των εντολέων του τούτων υπεχόντων ευθύνη ή υποχρέωσιν οιανδήποτε.
Σημειωτέον, ότι στην παραπάνω 185/1925 συμβολαιογραφική πράξη μνημονεύεται και η υπ' αριθμόν 4397/1924 πράξη του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Αθηναίων, στην οποία αναφέρεται ότι η εταιρεία προαστίου Νέα Κηφισιά υπέβαλε στο Υπουργείο επί της Συγκοινωνίας την από 14-02-1924 αίτηση για έγκριση του σχεδίου και ότι το Συμβούλιο Δημοσίων Έργων ενέκρινε το διάγραμμα του Συνοικισμού υπό τον όρον όπως η Εταιρεία αναλάβει την εκτέλεσιν γενικής φύσεως έργων που θα οριστούν εν καιρώ.
δ. Τέλος, ο Αθανάσιος Ηλία Γιαννακούλης ενεργώντας α)α) ως ανάδοχος της επιχειρήσεως του Συνοικισμού Νέα Κηφισιά και β)β) ως πληρεξούσιος των Δημητρίου Χελιώτη, Παναγιώτη Χελιώτη, Κωνσταντίνου Γαμβρούλια, και Βασιλικής Γαμβρούλια με βάση το 686/1925 πληρεξούσιο του συμβολαιογράφου Αθηνών Ανδρέα Νικολάου Κοκοτάκη συνήψε με το Ελληνικό Δημόσιο την από 23-11-1926 σύμβαση, με την οποία τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε η προγενέστερη παραπάνω σύμβασή του με το Δήμο Αθηναίων. Στη νέα αυτή σύμβαση που κυρώθηκε με το από [ΠΔ] 26-11-1926 διάταγμα, ορίζεται (άρθρο 2), ότι:
{προκειμένου ο ανάδοχος να ιδρύσει εξοχικό συνοικισμό παρά την θέσιν Νέα Κηφισιά... υπέβαλε εις το Υπουργείον Συγκοινωνίας σχέδιον του άνω εξοχικού Συνοικισμού Νέα Κηφισιά εφεξής καλουμένου, αιτησάμενος την έγκριση αυτού. Ο Υπουργός της Συγκοινωνίας, κατόπιν της ως άνω αιτήσεως του άνω ρηθέντος αναδόχου και μετά την 604/1925 γνωμοδότηση του Συμβουλίου των Δημοσίων Έργων προκάλεσε το από [ΠΔ] 07-07-1925 Διάταγμα, δημοσιευθέν στο (ΦΕΚ 169/Α/1925) δια του οποίου εγκρίνεται το σχέδιον του εξοχικού Συνοικισμού Νέα Κηφισιά ως τούτο εμφαίνεται...}
Στο άρθρο 8 της συμβάσεως αυτής ορίζεται, ότι:
{Ο Αθανάσιος Ηλία Γιαννακούλης, δι' εαυτόν και υφ' ην παρίσταται ιδιότητα του πληρεξουσίου των Δημητρίου Χελιώτη, Παναγιώτη Χελιώτη, Κωνσταντίνου Γαμβρούλια, και Βασιλικής Γαμβρούλια δι' ότι ανήκει εις τους εντολείς του τούτους, παραιτείται και αποξενώνεται από σήμερον, παντός δικαιώματος αυτού τε και των εντολέων του αποζημιώσεως, δια τους υπό του σχεδίου προβλεπόμενους κοινοχρήστους χώρους, ήτοι οδούς, πλατείας άλση κ.λ.π., αναλαμβάνει δ' αυτός την υποχρέωσιν της αποζημιώσεως εκείνων εκ τούτων, οίτινες τυχόν ανήκουν εις τρίτους.}
Στο άρθρο 9 της ίδιας συμβάσεως ορίζεται, ότι:
{Ο Αθανάσιος Ηλία Γιαννακούλης δι' εαυτόν και υπό την άνω εκτεθείσα ιδιότητα παραχωρεί και μεταβιβάζει από σήμερον εις την κυριότητα και κατοχήν του Δημοσίου ελεύθερα παντός βάρους, υποθήκης, προσημειώσεως, δουλείας, ρυμοτομίας, προικώου δικαίου και τρίτου εκνικήσεως τα γήπεδα τα κατά το εγκεκριμένο διάγραμμα προοριζόμενα δια την ανέγερση:
α) Ναού,
β) Σχολικών κτιρίων,
γ) Κτιρίου Λουτρών,
δ) Κοινοτικού κτιρίου,
ε) Αγοράς τροφίμων,
στ) Γυμναστηρίου,
ζ) Νεκροταφείου και
η) Κτιρίου Δημοσίων υπηρεσιών,
εμφαινόμενα εις το ρηθέν διάγραμμα υπό τους εξής αριθμούς:
α) Το δια τον Ναόν υπ' αριθμόν 4
β) Το δια τα Σχολικά κτίρια υπ' αριθμόν 5
γ) Το δια το Κτίριον Λουτρών υπ' αριθμόν 7
δ) Το δια το Κοινοτικό Κτίριο υπ' αριθμόν 8
ε) Το δι' αγορά τροφίμων υπ' αριθμόν 1
στ) Το δια το Γυμναστήριον υπ' υπ' αριθμόν 9
ζ) Το δια το Νεκροταφείον υπ' αριθμόν 10
η) Το δια τα κτίρια των Δημοσίων υπηρεσιών υπ' αριθμόν 6.
Με το 686/1925 πληρεξούσιο, με βάση το οποίο καταρτίσθηκε η παραπάνω σύμβαση, οι Δημήτριος Χελιώτης, Παναγιώτης Χελιώτης, Κωνσταντίνος Γαμβρούλιας, και Βασιλική Γαμβρούλια δήλωσαν ότι:
{προκειμένου ο Αθανάσιος Ηλία Γιαννακούλης να υπογράψει ως ανάδοχος της επιχειρήσεως του συνοικισμού Νέα Κηφισιά σχετική σύμβαση μετά του Δήμου Αθηναίων ή του Δημοσίου... συμφώνως με το από [ΠΔ] 07-07-1925 προεδρικό διάταγμα περί εγκρίσεως του σχεδίου του συνοικισμού Νέα Κηφισιά..., διορίζουν αυτόν ειδικό πληρεξούσιον προς ον παρέχουν την ειδική εντολήν και πληρεξουσιότητα, και αποκλειστικώς και μόνον ταύτη, όπως παραχωρήσει και μεταβιβάσει εις την κυριότητα του Δήμου Αθηναίων, κατά δωρεάν παραχώρηση, το ανήκον σε αυτούς μέρος των κοινοχρήστων χώρων του εν λόγω συνοικισμού, των χαρακτηρισθέντων ως τοιούτων δια του εγκεκριμένου σχεδίου και ων είναι συγκύριοι εξ αδιαιρέτου, παραιτηθεί δε παντός δικαιώματός των και πάσης περί αποζημιώσεως απαιτήσεώς των δια την παραχώρηση ταύτη και επιπροσθέτως ότι ρητώς δηλώνεται ότι ουδεμία πέραν της ειδικής ταύτης εντολής, παρέχεται εξουσιοδότησις εις τον πληρεξούσιον των τούτον παρά των εντολέων του, τούτου και μόνου υπέχοντος ως αναδόχου της επιχειρήσεως, όλες τις υποχρεώσεις και ευθύνες, τις τε εκ του ρηθέντος από 17-07-1923 νομοθετικού διατάγματος, ως και τις δυνάμει της υπογραφησόμενης, ως είρηται συμβάσεως, απορρέουσες τοιαύτας, ουδεμίαν των εντολέων του τούτων υπεχόντων ευθύνη ή υποχρέωσιν.}
ε. Με το έγγραφο του ερωτήματος θεωρείται ως δεδομένο, ότι οι χώροι του ρυμοτομικού σχεδίου του συνοικισμού Νέας Κηφισιάς με τους αριθμούς 2, 9 και 10 (για τις ιδιοκτησίες που εμπίπτουν στους χώρους αυτούς έχει τεθεί το ερώτημα) ευρίσκονται εκτός της έκτασης της επισπεύδουσας εταιρείας αλλά και εκτός της έκτασης για την οποίαν οι ιδιοκτήτες Δημήτριος Χελιώτης, Παναγιώτης Χελιώτης, Κωνσταντίνος Γαμβρούλιας, και Βασιλική Γαμβρούλια είχαν παραχωρήσει στον Αθανάσιο Ηλία Γιαννακούλη τη σχετική πληρεξουσιότητα με τα υπ' αριθμούς 174/1925 και 686/1925 ειδικά πληρεξούσια. Το δεδομένο δε αυτό επαληθεύεται και από τα στοιχεία που μνημονεύονται στο έγγραφο του ερωτήματος (1904/1994 και 240/1997 έγγραφα του Δήμου Κηφισιάς, α/3002/252/1995 έγγραφο της Διεύθυνσης Τοπογραφικών Εφαρμογών του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και 3597/744/1996 έγγραφο της Διεύθυνσης Νομοθετικού Έργου του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων) καθώς και από τα στοιχεία (Διάταγμα, συμβόλαια κ.λ.π.) που παρατέθηκαν αμέσως παραπάνω (υπό α-δ). Απ' όλα αυτά τα στοιχεία, εκτιμώμενα αφενός χωριστά το καθένα, με βάση (όσον αφορά τις παραπάνω δικαιοπρακτικές δηλώσεις) και τους ερμηνευτικούς των δικαιοπραξιών κανόνες που περιέχονται στα άρθρα 173 και 200 του Αστικού Κώδικα και που είναι ανάλογα μ' αυτούς που ίσχυαν στο προϊσχύσαν δίκαιο (βλέπε Άρειος Πάγος 380/1957, Αρχείο Νομολογίας 9, 89, Άρειος Πάγος 13/1928, Θέμις 39.257, Άρειος Πάγος 10.24, Θέμις 35.180) και αφετέρου σε συνδυασμό μεταξύ τους προκύπτουν ειδικότερα τα εξής:
α)α) Ότι οι ιδιοκτήτες Δημήτριος Χελιώτης, Παναγιώτης Χελιώτης, Κωνσταντίνος Γαμβρούλιας, και Βασιλική Γαμβρούλια επεδίωξαν με το υπ' αριθμόν 30.860/1923 προσύμφωνο και το υπ' αριθμόν 32.154/1923 οριστικό συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Αθηνών Α. Ζαχαρόπουλου την ένταξη στο σχέδιο πόλεως εκτάσεώς τους 1555,944 στρεμμάτων όχι δε και ακινήτων τους πέραν της εκτάσεως αυτής, όπως είναι οι υπό στοιχεία 2,9 και 10 χώροι,
β)β) ότι την αίτηση για την έγκριση του σχεδίου του συνοικισμού Νέα Κηφισιά υπέβαλε στο Υπουργείο Συγκοινωνίας η ομόρρυθμη εταιρεία με την επωνυμία Εταιρεία Προαστείου Αδάμες (Κηφισιάς) Αθανάσιος Γιαννακούλης και Σία, εκπροσωπούμενη από τον Αθανάσιο Γιαννακούλη και συνεπώς η εταιρεία αυτή και ο Αθανάσιος Γιαννακούλης είναι η επισπεύσαντες την έγκριση του σχεδίου, όπως ορθά αναφέρεται και στα διάφορα διοικητικά έγγραφα που συνοδεύουν το ερώτημα αλλά και στην από 23-11-1926 σύμβαση και την υπ' αριθμόν 4397/1924 πράξη του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Αθηναίων,
γ)γ) ότι ο Αθανάσιος Ηλία Γιαννακούλης υπό την ιδιότητα του αναδόχου της επιχειρήσεως του Συνοικισμού Νέα Κηφισιά, ανέλαβε να αποζημιώσει τους τρίτους στους οποίους τυχόν ανήκαν κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι του σχεδίου, τόσο με την υπ' αριθμόν 185/1925 πράξη του συμβολαιογράφου Αθηνών Ανδρέα Κοκοτάκη όσο και με το άρθρο 8 της από 23-11-1926 συμβάσεώς του με το Ελληνικό Δημόσιο και
δ)δ) ότι οι ιδιοκτήτες Δημήτριος Χελιώτης, Παναγιώτης Χελιώτης, Κωνσταντίνος Γαμβρούλιας, και Βασιλική Γαμβρούλια με τα παραπάνω υπ' αριθμούς 174/1925 και 686/1925 ειδικά πληρεξούσια του συμβολαιογράφου Αθηνών Ανδρέα Κοκοτάκη έδωσαν στον Αθανάσιο Ηλία Γιαννακούλη την ειδική εντολή και πληρεξουσιότητα, και αποκλειστικά και μόνον αυτήν, να παραχωρήσει δωρεάν στο Δήμο Αθηναίων και να παραιτηθεί από το δικαίωμά τους προς αποζημίωση, μόνο για τους κοινόχρηστους χώρους του σχεδίου του Συνοικισμού της Νέας Κηφισιάς, που περιλαμβάνονται στην έκταση των 1555,944 στρεμμάτων, την οποία είχαν προορίσει να ενταχθεί στο σχέδιο και οι οποίοι κοινόχρηστοι χώροι ανήκαν κατά τα 2/3 εξ' αδιαιρέτου στους ιδιοκτήτες αυτούς και κατά το 1/3 εξ' αδιαιρέτου στον Αθανάσιο Ηλία Γιαννακούλη όχι δε και για τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους υπό τα στοιχεία 2, 9 και 10, οι οποίοι κείνται εκτός της εκτάσεως των 1555,944 στρεμμάτων.
στ. Ενόψει λοιπόν των δεδομένων αυτών, τα οποία δέχεται η Διοίκηση με το έγγραφο του ερωτήματος αλλά και επαληθεύονται από τα στοιχεία που συνοδεύουν το ερώτημα, ότι δηλαδή οι ιδιοκτήτες Δημήτριος Χελιώτης, Παναγιώτης Χελιώτης, Κωνσταντίνος Γαμβρούλιας, και Βασιλική Γαμβρούλια ούτε επεδίωξαν ούτε επέσπευσαν την έγκριση του σχεδίου του εξοχικού Συνοικισμού Νέας Κηφισιάς για τους υπό στοιχεία 2, 9 και 10 κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, ούτε έδωσαν πληρεξουσιότητα στον Αθανάσιο Ηλία Γιαννακούλη να παραχωρήσει στο Δήμο τους χώρους αυτούς και να παραιτηθεί του δικαιώματος αποζημιώσεώς τους για τους ιδίους χώρους, οι προαναφερόμενοι ιδιοκτήτες (Δημήτριος Χελιώτης, Παναγιώτης Χελιώτης, Κωνσταντίνος Γαμβρούλιας, και Βασιλική Γαμβρούλια), ως προς τις ιδιοκτησίες τους που ενέπιπταν στους χώρους αυτούς (2, 9 και 10), θεωρούνται ως τρίτοι και ισχύουν για τις ιδιοκτησίες τους αυτές όσα αναφέρονται στην 276/1996 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους για τις ιδιοκτησίες των τρίτων.
4. Κατ' ακολουθίαν αυτών στο τιθέμενο ερώτημα προσήκει, κατά την ομόφωνη γνώμη του Γ Τμήματος του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, θετική απάντηση.
Θεωρήθηκε
Αθήνα 15-04-1998
Ο Προεδρεύων
Ο Εισηγητής