ΝΣΚ 623/1975

Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 623/1975 (07-08-1975)

Περίληψη Ερωτήματος: Ερωτάται εάν η διάταξις της παραγράφου 10 του άρθρου 38 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού δι' ης προβλέπεται η ελάττωσις του πλάτους των πλαγίων ακαλύπτων τμημάτων του οικοπέδου και του οπισθίου ακαλύπτου τμήματος αυτού (του 0,3 του Η ) προς πραγμάτωση μήκους εν τη κυρία όψει του κτιρίου μέχρι οκτώ μέτρων και βάθους μέχρι 12 το πολύ m από της γραμμής δομήσεως, εφαρμόζεται και εις την περίπτωσιν κατασκευής κατά το άρθρο 35 παράγραφος 4 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού υπεράνω του ανωτάτου ύψους του κτιρίου ορόφου, προς συμψηφισμό τυχόν υπολοίπου του συντελεστού δομήσεως.

Απάντηση Ερωτήματος: Επί του πρόσθεν ερωτήματος το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους γνωμοδότησε ως ακολούθως:

Η δόμησις κατά το πανταχόθεν ελεύθερον σύστημα, καθ' ό τα επί των οικοπέδων ανεγειρόμενα κτίρια ουδενός των ορίων του οικοπέδου εφάπτονται (άρθρο 6 παράγραφος 1 εδάφιο δ' του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (νομοθετικό διάταγμα 8/1973)), συντελείται υπό τους διαλαμβανόμενους στο κεφάλαιο Γ' του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (άρθρο 32 και του επόμενου) όρους. Ειδικότερα εν τη δομήσει υπό το πανταχόθεν ελεύθερον σύστημα, η θέσις του κτιρίου στο οικόπεδο ως και οι ελάχιστες διαστάσεις των υποχρεωτικώς αφιεμένων ακαλύπτων πλαγίων και των οπισθίων ορίων του οικοπέδου, προσδιορίζονται στο άρθρο 38 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού ούτως έχουν. Το κτίριον κατά την κυρία όψιν αυτού τοποθετείται εις απόσταση από της ρυμοτομικής γραμμής τουλάχιστον ίση προς το πλάτος του προκηπίου (της πρασιάς). Όταν το ρυμοτομικό σχέδιον δεν καθορίζει το πλάτος του προκηπίου, τούτο - εν ουδεμιά περιπτώσει δύναται να είναι μικρότερο των τεσσάρων μέτρων (άρθρο 38 παράγραφοι 1 και 2).

Η ελαχίστη απόστασις του κτιρίου από των πλαγίων και των οπισθίων ορίων του οικοπέδου ισούται προς το 0,3 του Η, ένθα Η είναι το κατά την παράγραφο 1 του άρθρου 35 μέγιστον ύψος του κτιρίου, μετρούμενο από της νομίμου αφετηρίας. Πάντως η ως άνω απόστασις (το 0,3 του Η) του κτιρίου από των πλαγίων και των οπισθίων ορίων του οικοπέδου, δεν δύναται να είναι μικροτέρα των 2.5 m (άρθρο 38 παράγραφος 3). Ειδικές διατάξεις καθορίζουσες εις οιανδήποτε περιοχήν του πανταχόθεν ελευθέρου συστήματος ως ελαχίστη απόσταση του κτιρίου από των πλαγίων και του οπισθίου ορίου του οικοπέδου (το 0,3) του Η, μικροτέρα των 2.5 m παύουν ισχύουσες από της ενάρξεως της εφαρμογής του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού. Ενώ τοιαύτες ειδικές διατάξεις που ορίζουν την εν λόγω απόσταση εις μήκος μείζον των 2.5 m εξακολουθούν να ισχύουν, εφόσον εξ αυτών προκύπτουν αποστάσεις μεγαλύτερες του 0,3 του Η (άρθρο 38 παράγραφοι 4, 5 και 6).

Δια των προπαρατεθεισών διατάξεων διαγράφεται εν τη δομήσει κατά το πανταχόθεν ελεύθερον σύστημα η τοποθέτησις του κτιρίου επί του οικοπέδου, και δη το μεν η θέσις του κτιρίου κατά την πρόσοψη, δια του καθορισμού της αποστάσεως αυτού από της ρυμοτομικής γραμμής (κατά το πλάτος του προκηπίου), το δε η ελαχίστη απόστασις αυτού (του κτιρίου) από των πλαγίων και οπισθίων ορίων του οικοπέδου, οία είναι το 1,3 του Η, ως άνω προσδιορίζεται, πάντως δε ουχί έλασσον των 2.5 m. Η ούτω διαγραφόμενη υπό του νόμου αρχή, περί τηρήσεως της ρηθείσης ελαχίστης αποστάσεως του κτιρίου από των πλαγίων και οπισθίων ορίων του οικοπέδου, υφίσταται κάμψη συντρέχουσας της περιπτώσεως περί ης η 10η παράγραφος του άρθρου 38 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού, ορίζουσα ως ακολούθως:

{Κατά την εφαρμογήν των διατάξεων των παραγράφων 3, 4, 5 και 6 του παρόντος άρθρου δύναται όπως το μήκος της κυρίας όψεως του κτιρίου και καθ' όλον το δυνάμενο να κατασκευασθεί ύψος αυτού, μη είναι μικρότερο των 8 m, επιτρεπομένης της ελαττώσεως του πλάτους των πλαγίων ακαλύπτων τμημάτων του οικοπέδου προς εξασφάλιση του άνω μήκους των 8 m. Η τοιαύτη παρέκκλισις από των διατάξεων των ως άνω 3, 4, 5 και 6 παραγράφων, ισχύει μόνον μέχρι βάθους το πολύ 12 m από της οικοδομικής γραμμής, άνευ υπερβάσεως του κατά την περιοχήν ισχύοντος ποσοστού καλύψεως και συντελεστού δομήσεως, επιτρεπομένης της ελαττώσεως του πλάτους του οπισθίου ακαλύπτου τμήματος προς εξασφάλιση του ως άνω βάθους των 12 m. Πέραν του άνω βάθους των 12 m το κτίριον κατασκευάζεται άνευ ουδεμιάς παρεκκλίσεως.}

Δια της προπαρατεθείσης διατάξεως της 10ης παραγράφου επιβάλλεται εις επίδειξη εύνοιας υπέρ των μικρών οικοπέδων, εξαίρεσις από του εν παραγράφους 3, 4, 5 και 6 του άρθρου 38 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού κανόνος της τηρήσεως ελαχίστης αποστάσεως του κτιρίου από των πλαγίων και οπισθίων ορίων του οικοπέδου του 0,3 του Η, προς διασφάλιση κυρίας όψεως του κτιρίου μέχρις 8 m και μέχρι βάθους 12 το πολύ μέτρων από της γραμμής δομήσεως (της οικοδομικής γραμμής), της τοιαύτης εξαιρέσεως όμως χωρούσης κατά την ρητή του νόμου έκφραση, μόνον καθ' όλον το δυνάμενο να κατασκευασθεί ύψος του κτιρίου, τούτου εκλαμβανόμενου κατά την σαφή και ανεπίδεκτο αμφιβολίας του νόμου βούλησιν υπό την έννοια ότι η παρέκκλισις από του 0,3 του Η προς διασφάλιση του 8 x 12, χωρεί μέχρις ανυψώσεως του κτιρίου κατά το υπό του άρθρου 35 παράγραφος 1 και 2 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού οριζόμενο εν τη δομήσει κατά το πανταχόθεν ελεύθερον σύστημα, ανώτατον ύψος. Η πέραν του ανωτάτου ύψους τούτου επιτρεπομένη υπό της παραγράφου 4 του άρθρου 35 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού δόμησις, καθ' ην:

{ο περιλαμβάνων τα βοηθητικά κτίσματα υπεράνω του ανωτάτου ύψους του κτιρίου όροφος, δύναται να εκταθεί εις όροφο εν εσοχή 2.5 m γύρωθεν προς συμψηφισμό τυχόν υπολοίπου του συντελεστού δομήσεως}

είναι όλως εξαιρετικού χαρακτήρος ως επιτρεπομένου μόνον προς συμψηφισμό υπολοίπου συντελεστού δομήσεως, εάν και εφόσον υπάρχει πραγματοποιούμενη δε πάντοτε υπέρ το ανώτατον ύψος. Εν όψει της προς τον ειδικό τούτον σκοπόν επιτραπείσης, ως είρηται, δομήσεως η προνοούσα περί ταύτης διάταξις της παραγράφου 4 του άρθρου 35 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού δεν δύναται να εφαρμοσθεί ειμή υπό τους εν αυτή διαγραφόμενους όρους, επακριβώς εν τη δομήσει ταύτη τηρουμένης, φυλασσόμενης κατά συνέπειαν, εν πάση περιπτώσει και της αποστάσεως των 2.5 m γύρωθεν των ανεγειρομένων οικοδομημάτων, ακόμη και εν εφαρμογή εν τη οικοδομή του 8 x 12, διότι η διάταξις της παραγράφου 10 περί μη τηρήσεως του 0,3 του Η περιορίζεται κατά τα ανωτέρω ρηθέντα μέχρι του δυναμένου να πραγματοποιηθώ εν τη οικοδομή, κατ' άρθρο 35 παράγραφοι 1 και 2 ανωτάτου ύψους, ενώ εν τη περιπτώσει ταύτη έχομεν δόμηση υπεράνω τούτου. Εάν τηρούταν και στο δώμα 8 x 12, ως αβασίμως τινές υποστηρίζουν τούτο θα είχε ως αποτέλεσμα την εξ αφορμής της εφαρμογής μιας όλως ειδικής και περιορισμένης διατάξεως, και την στο δώμα προσθήκη ενός πλήρους ορόφου, κατασκευαζόμενου πλέον του ανωτάτου ύψους και του επιτρεπομένου αριθμού ορόφων άνευ της παραμικρής εκ του νόμου ενδείξεως.

Υπό τις σκέψεις αυτές, το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους άγεται εις την άποψη ότι η προβλεπομένη εν τη 10η παραγράφω του άρθρου 38 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού μη τήρησις του 0,3 του Η προς πραγμάτωση του 8 x 12, περιορίζεται εν τη δομήσει μόνον μέχρι του κατ' άρθρο 35 παράγραφοι 1 και 2 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού ανωτάτου ύψους. Η πέραν του ύψους τούτου στο δώμα του κτιρίου δόμησις, συντελείται υπό τους όρους της 4ης παραγράφου του άρθρου 35 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού εν όλω φυλασσόμενους, και δη και εκείνου της τηρήσεως γύρωθεν των αναφερομένων οικοδομημάτων ακαλύπτου αποστάσεως 2.5 m.

Ο Εισηγητής Νομικός Σύμβουλος