ΝΣΚ 630/1989

Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 630/1989 (19-09-1989)

Σχετικά με το υπ' αριθμόν 39850/1989 ερώτημά σας, που αναφέρεται στη δυνατότητα έκδοσης ενιαίας οικοδομικής άδειας, για ολόκληρη την έκταση του παραθεριστικού οικοδομικού συνεταιρισμού δασκάλων και νηπιαγωγών νομού Ηρακλείου, σας γνωρίζουμε τα ακόλουθα:

Ι. Κατά το άρθρο 1 του από 03-09-1983 προεδρικού διατάγματος Τρόπος έκδοσης οικοδομικών αδειών και έλεγχος των ανεγειρομένων οικοδομών, εκδοθέντος κατά το άρθρο 17 παράγραφος 12 του νόμου 1337/1983:

{η άδεια οικοδομικών εργασιών είναι διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών σε οικόπεδο ή γήπεδο με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.}

Εξάλλου κατά το άρθρο 7 παράγραφος 3 του προεδρικού διατάγματος 93/1987 (οικοδομικοί συνεταιρισμοί), που εκδόθηκε σε εκτέλεση των άρθρων 42 του νόμου 1337/1983 και 34 του νόμου 1512/1985 μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης, στην οποία είναι δυνατόν να εγκρίνεται η θέση ή διάταξη των κτιρίων, οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί διανέμουν στα μέλη τους με κλήρο και σύμφωνα με το πρόγραμμά τους είτε κατοικίες, των οποίων η κατασκευή έγινε οργανωμένα από ενιαίο κατασκευαστικό φορέα είτε αυτοτελή οικόπεδα για την ανέγερση κατοικίας από το κάθε μέλος. Περαιτέρω, κατά το άρθρο 18 παράγραφος 2 του ιδίου προεδρικού διατάγματος οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί υποχρεούνται πριν από την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης να παραχωρούν στον οργανισμό τοπικής αυτοδιοίκησης με συμβολαιογραφική πράξη τους κοινοχρήστους, κοινωφελείς και ειδικών χρήσεων χώρους που προβλέπονται από την πολεοδομική μελέτη και αποτελούν το 30 - 40% τουλάχιστον του πολεοδομούμενου τμήματος και οικοδομήσιμη επιφάνεια σε ποσοστό 5% επί της συνολικής οικοδομήσιμης επιφάνειας της έκτασής τους για κοινωφελείς και λοιπούς σκοπούς, κατά τα λεπτομερώς στην παράγραφο αυτήν οριζόμενα.

ΙΙ. Από την παρατιθέμενη διάταξη του άρθρου 1 του από 03-09-1983 προεδρικού διατάγματος και την όλη δομή και το πνεύμα των διατάξεων αυτού προκύπτει καταρχήν ότι η οικοδομική άδεια εκδίδεται για ένα οικόπεδο ή γήπεδο, κατά την έννοια του άρθρου 1 παράγραφοι 12 και 13 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1985 (νόμος 1577/1985). Προκειμένου περί οικοδομικών συνεταιρισμών που έχουν σκοπό την διανομή αυτοτελών οικοπέδων στα μέλη τους, η αρχική έκταση του συνεταιρισμού κατατέμνεται, μετά την αφαίρεση των παραχωρουμένων στον οικείο οργανισμό τοπικής αυτοδιοίκησης κατά την παράγραφο 2 του άρθρου 28 του προεδρικού διατάγματος 93/1987 εκτάσεων, σε περισσότερα τμήματα (οικοδομικά τετράγωνα) από τα οποία με κλήρο παραχωρείται σε κάθε μέλος του συνεταιρισμού αυτοτελές οικόπεδο. Έτσι η έκδοση οικοδομικής άδειας για όλη την έκταση του συνεταιρισμού δεν είναι κατά τη γνώμη μας κατά νόμο επιτρεπτή, γιατί πρωτίστως η άδεια αυτή δεν θα αφορά ενιαία έκταση, αλλά επί μέρους τμήματα (ΟΤ) που προέκυψαν από τις άνω παραχωρήσεις προς τον οργανισμό τοπικής αυτοδιοίκησης. Αλλά και περαιτέρω φρονούμε ότι δεν είναι κατά νόμο δυνατή η έκδοση ενιαίας (συλλογικής) οικοδομικής αδείας για όλα τα οικόπεδα έστω και ενός οικοδομικού τετραγώνου, που προβλέπονται ότι θα παραχωρηθούν στα μέλη του συνεταιρισμού, πριν από την παραχώρηση κατά κυριότητα αυτών στα μέλη, γιατί κατά τον χρόνο αυτόν τα ως άνω οικόπεδα δεν έχουν νομική αυθυπαρξία και εάν βεβαίως ληφθεί απόφαση από τον συνεταιρισμό για την υποβολή αίτησης για την έκδοση τέτοιας άδειας. Ειδικότερα προκειμένου περί του υπόψη συνεταιρισμού δασκάλων και νηπιαγωγών νομού Ηρακλείου, ο οποίος έχει ως σκοπό τη διανομή αυτοτελών οικοπέδων στα μέλη του, τέτοια αυθυπαρξία των οικοπέδων δεν προκύπτει ούτε από το 17-11-1988 προεδρικό διάταγμα περί εγκρίσεως της πολεοδομικής μελέτης του οικείου συνεταιρισμού (ΦΕΚ 55/Δ/1989) η οποία εγκρίνει τον πολεοδομικό κανονισμό του συνεταιρισμού αυτού χωρίς να κατοχυρώνει και τη διαίρεση τυχόν των οικοδομικών τετραγώνων σε οικόπεδα. Στην αντίθετη περίπτωση, θα είχαμε ουσιαστικά μετά την παραχώρηση των επί μέρους οικοπέδων στα μέλη του συνεταιρισμού διάσπαση της ενιαίας άδειας σε περισσότερες, πράγμα που δεν προβλέπεται από τις παραπάνω διατάξεις, δοθέντος μάλιστα ότι η ισχύς και το περιεχόμενο αυτής μετά την ως άνω παραχώρηση θα υφίστατο διαφορετικές μεταβολές ως προς τα καθ' έκαστον οικόπεδα (χρονική ισχύς της άδειας, διορισμός ή παραίτηση επιβλέποντος μηχανικού κ.λ.π.).

ΙΙΙ. Ενόψει των παραπάνω εκτιθεμένων, φρονούμε ότι στην συγκεκριμένη περίπτωση δεν είναι δυνατή η έκδοση μιας ενιαίας οικοδομικής άδειας για όλα τα οικόπεδα του ως άνω συνεταιρισμού, πριν από την παραχώρησή τους στα μέλη αυτού.

Η αντίθετη λύση, με την οποία σε παρόμοιες περιπτώσεις εξοικονομείται ενδεχομένως δαπάνη για την εκπόνηση της σχετικής μελέτης, πρέπει κατά την άποψή μας, ενόψει και των δημιουργουμένων ως άνω ζητημάτων, να τύχει ειδικής κανονιστικής ρύθμισης.

Ο Νομικός Σύμβουλος Διοίκησης